深圳一樓盤降價(jià)，市民通宵排隊(duì)搶購(gòu)

    端午小長(zhǎng)假上海僅有1個(gè)別墅項(xiàng)目開盤，成為二季度以來周末開盤項(xiàng)目最少的一周。這個(gè)位于浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。

    追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤。而預(yù)計(jì)6月上海全市只有33個(gè)項(xiàng)目上市，環(huán)比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶型樓盤僅占7席，其余26個(gè)項(xiàng)目均是100平米以上大面積項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目。更值得注意的是，多達(dá)12個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)預(yù)計(jì)過千萬，占總開盤量近4成。

    對(duì)于樓盤入市步伐減緩，上海一樓盤銷售負(fù)責(zé)人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發(fā)商仍對(duì)后市抱有希望，有意識(shí)地將推盤時(shí)間后延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發(fā)商希望避開風(fēng)頭，等前期房源消化后再推盤；三是根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，端午假期通常并不旺銷。

    北京市場(chǎng)雖然有新盤趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個(gè)項(xiàng)目在端午期間開盤，均價(jià)都低于23000元，多數(shù)位于大興、房山等郊區(qū)。位于豐臺(tái)區(qū)的7克拉項(xiàng)目節(jié)日期間正式開盤，預(yù)售均價(jià)23000元，當(dāng)天開盤的200余套房源，直到下午5點(diǎn)左右只售出了18套，不到總數(shù)的1/10。

    5月北京樓市出現(xiàn)大范圍滯銷，29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售率超過四成的僅有遠(yuǎn)洋一方和首開常青藤兩個(gè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目都是率先大幅度下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，才吸引到較多的購(gòu)房者。

    就在京滬樓市陷入膠著狀態(tài)之時(shí)，策略更為靈活的深圳開發(fā)商率先打出降價(jià)大旗，新盤低價(jià)入市吸引到眾多市民通宵排隊(duì)。由于政府出臺(tái)的限價(jià)政策，位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價(jià)每平方米12000多元，較市場(chǎng)預(yù)期低了3000元/平方米，引起了購(gòu)房者的關(guān)注，開盤之前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)登記的客戶即已經(jīng)超過3000批次。

    6月4日招商觀園開盤當(dāng)天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示，凌晨就有購(gòu)房者來到售樓處排隊(duì)，到早上9時(shí)開盤時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)購(gòu)房者已近300人。此次實(shí)際售價(jià)不同于之前的傳言，均價(jià)在每平方米14000元左右，比市場(chǎng)價(jià)格低了1000元�？傮w上節(jié)日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價(jià)樓盤橫空出世，市場(chǎng)不乏熱點(diǎn)。

    信托繼續(xù)輸血

    5月房地產(chǎn)信托規(guī)模依然居高不下

    盡管來自銀行的貸款已經(jīng)收緊，資金鏈狀況不容樂觀，但由于開發(fā)商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的程度，這給開發(fā)商提供了繼續(xù)捂盤扛價(jià)的底氣。

    用益信托工作室統(tǒng)計(jì)表明，僅今年1至4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，發(fā)行數(shù)量同比增加66.92%，募集資金722.11億元，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115.26%。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達(dá)43.25%。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76%，許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名，實(shí)則投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致近幾個(gè)月工商企業(yè)類信托項(xiàng)目持續(xù)增加。

    好買基金研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)信托仍然是募資最多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品，納入統(tǒng)計(jì)的175只產(chǎn)品總規(guī)模為353.96億元，其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達(dá)到96.24億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他信托募集規(guī)模。

    房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng)鴻集團(tuán)佛山創(chuàng)鴻匯苑集合資金信托計(jì)劃”，產(chǎn)品期限為24個(gè)月，預(yù)期年收益率為9%至14%。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃”，期限為18至24個(gè)月，預(yù)期年收益率為10.5%至13.5%。而3年期非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率通常不超過10%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之后達(dá)到6.60%，今年以來最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)不勝數(shù)，最高預(yù)期收益率則從11%一路漲至15%，個(gè)別信托計(jì)劃甚至打出最高收益率超過20%的口號(hào)。

    宜信財(cái)富管理中心分析師表示，樓市限購(gòu)令出臺(tái)后，很多高凈值客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。去年下半年以來，房地產(chǎn)信托收益率越來越高，十分熱銷，特別是一些質(zhì)地較好的項(xiàng)目，產(chǎn)品出來一周就被搶購(gòu)一空。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對(duì)所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率有更高要求，甚至項(xiàng)目利潤(rùn)率要達(dá)到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況，此類產(chǎn)品繼續(xù)拓展的空間已經(jīng)不大。

    委托貸款異軍突起

    逾期難以償還情形不斷出現(xiàn)

    除了房地產(chǎn)信托，委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道。今年一季度金融數(shù)據(jù)顯示，委托貸款增加了3204億元，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。

    截至5月底，剔除上市公司出于正常經(jīng)營(yíng)需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款，今年以來上市公司通過銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款，合計(jì)金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托貸款是借給了缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達(dá)到15.8%，相比一年期貸款基準(zhǔn)利率上浮了150%，其中最高一筆委托貸款利率達(dá)到21.6%。

    中南建設(shè)5月27日公告稱，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用于公司經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)，借款期限1年，年利率12%。中南建設(shè)將于合同簽訂后的1年內(nèi)按季度支付金陵飯店資金利息費(fèi)600萬元，全年共計(jì)2400萬元。

    一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示，今年委托貸款數(shù)量大增、利率明顯上升，特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務(wù)，受托人不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險(xiǎn)，只收取手續(xù)費(fèi)，所以銀行也愿意招攬。中國(guó)證券報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè)，部分委托貸款實(shí)際利率水平高達(dá)20%至30%，同時(shí)不斷出現(xiàn)委托貸款逾期未還的情況。

    民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè)，境外資金也直奔中資房企。標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì)，僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場(chǎng)融資超過30億美元，預(yù)計(jì)今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀(jì)錄。

    恒大地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債，籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創(chuàng)展籌資3億美元，瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣。

    有專家表示，隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門強(qiáng)化監(jiān)管，信托融資渠道擴(kuò)張空間有限，而委托貸款逾期不還的情形增加，民間資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱情將逐漸消退。同時(shí)境外融資風(fēng)險(xiǎn)也在上升，融資后上市房企股權(quán)安全將面臨一定危險(xiǎn)。開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。

    端午節(jié)期間，深圳有開發(fā)商打出降價(jià)大旗，新盤低價(jià)入市，吸引了眾多市民通宵排隊(duì)購(gòu)房。然而，其他一線城市卻沒有出現(xiàn)降價(jià)搶購(gòu)場(chǎng)面，在北京、上海原本被購(gòu)房者寄予厚望的端午促銷大戰(zhàn)并未出現(xiàn)，開發(fā)商缺乏降價(jià)意愿，大量新盤繼續(xù)延期上市，總體上看各地樓市因?yàn)榻┏侄�顯得格外冷清。

    業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信托、委托貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時(shí)的程度，這似乎為開發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續(xù)捂盤扛價(jià)憑添了底氣。此外，許多開發(fā)商仍對(duì)樓市反彈抱有希望，不到萬不得已，開發(fā)商難以直接降價(jià)。但開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動(dòng)銷售、加快回籠資金。（記者 萬晶）

廣州深圳二手房市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整

炒房客出貨 小中介關(guān)門

廣州、深圳等一線城市當(dāng)前的二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出調(diào)整局面。中國(guó)證券報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，端午節(jié)期間，雖然有部分炒房客出貨，但由于市場(chǎng)低迷，銷售情況并不樂觀。廣州、深圳的中小房產(chǎn)中介公司的處境不佳，部分門店已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)；而大型中介公司卻趁機(jī)擴(kuò)張，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，推出新業(yè)務(wù)，力求在競(jìng)爭(zhēng)中求生求存、壯大發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)在7、8月間會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

囤積房源入市拋售

中國(guó)證券報(bào)記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一些炒房客此前囤積了部分新房房源，這部分房源大多是沒住過的“次新房”，他們近期急于出手，于是一些房產(chǎn)中介公司開始聯(lián)手新樓的售樓處，按照新房市價(jià)出售。用房地產(chǎn)中介的行話說，這叫做“一、二手聯(lián)動(dòng)”。這種現(xiàn)象在新房供應(yīng)相對(duì)充足的廣州十分常見。

一位地產(chǎn)中介工作人員就向中國(guó)證券報(bào)記者介紹了一個(gè)位于廣州天河區(qū)的在售樓盤。雖然這一樓盤尚未售罄，但已經(jīng)有炒房客一口氣向中介拋出了12套二手房源，價(jià)格與新樓相當(dāng)。這些房源均已經(jīng)過裝修，過戶費(fèi)也由賣家承擔(dān)。對(duì)炒房客而言，實(shí)際上是不看好后市，寧肯少賺點(diǎn)錢也要及時(shí)出貨。雖然這位中介工作人員一再向中國(guó)證券報(bào)記者宣稱，這12套房將在一天之內(nèi)被搶光，但實(shí)際上該樓盤目前銷售情況十分一般。業(yè)內(nèi)人士介紹，由于目前市場(chǎng)前景不樂觀，部分炒房客、甚至開發(fā)商開始通過房產(chǎn)中介銷售之前的存貨。

部分小中介關(guān)門

年初以來，中介行業(yè)業(yè)內(nèi)就開始流傳“中介關(guān)門潮再現(xiàn)”的說法。中國(guó)證券報(bào)記者在廣州、深圳實(shí)地走訪過程中，確實(shí)觀察到一些中小中介機(jī)構(gòu)的部分門店出現(xiàn)了關(guān)門的現(xiàn)象。

在深圳的華強(qiáng)南路，年初以來關(guān)門的房地產(chǎn)中介達(dá)到了5家。隨著深圳“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”政策的出臺(tái)，深圳二手房市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。加之該區(qū)域的主要租房客為華強(qiáng)北路的電子行業(yè)從業(yè)者，近期電子業(yè)的不景氣也對(duì)二手房的租售業(yè)務(wù)造成了不小的影響。據(jù)中介工作人員介紹，在深圳的關(guān)外區(qū)域中介關(guān)店的現(xiàn)象更為普遍。

廣州的陶育路在2008年市場(chǎng)低谷時(shí)僅有2家房產(chǎn)中介門店，到了2011年這條路上的房產(chǎn)中介超過10家，而僅上個(gè)月這一區(qū)域就有3家中小房產(chǎn)中介公司的門店關(guān)門。工作人員介紹說，雖然現(xiàn)在是高校畢業(yè)生、中小學(xué)生家長(zhǎng)租房的旺季，但是估計(jì)整條街每月的租單不超過60單，二手房成交不超過15套。這位中介人員對(duì)記者說：“我們是大公司，去年整個(gè)公司的利潤(rùn)還能讓我們撐上一段，那些小公司明顯撐不住了，或許減少門店、壓縮成本是中小中介熬過這段時(shí)間的最好選擇�！�

房?jī)r(jià)或松動(dòng)

限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策被視為廣州、深圳中小地產(chǎn)頻頻關(guān)門的直接誘因。有中介人士認(rèn)為，其他調(diào)控措施繼續(xù)出臺(tái)仍是大概率事件。深圳可能從今年7月起實(shí)行二手房按照評(píng)估價(jià)格轉(zhuǎn)讓的新規(guī)，此舉將杜絕采用“陰陽(yáng)合同”規(guī)避所得稅的潛規(guī)則。若此新規(guī)得以實(shí)施，中介行業(yè)受到的影響更是雪上加霜。不過也有大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人沒有如此悲觀。中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜介紹：“如果調(diào)控政策按照現(xiàn)在方向執(zhí)行下去，房?jī)r(jià)在7、8月間會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)�！�

中原、滿堂紅等大型地產(chǎn)中介表示，他們正在采取擴(kuò)張的舉措，趁中小地產(chǎn)中介關(guān)門的機(jī)會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。滿堂紅廣州研究部高級(jí)主任沈銳培介紹，面對(duì)市場(chǎng)的低迷，大型房產(chǎn)中介公司紛紛開展住房租售之外的新業(yè)務(wù)，比如商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的租售業(yè)務(wù)等等，這使得位于商務(wù)區(qū)的門店保住了部分營(yíng)業(yè)收入。（實(shí)習(xí)記者 張昊）

    購(gòu)房者望“跌”欲穿

    “端午小長(zhǎng)假，來看盤的人挺多，不過大部分人只是過來看看，真正有購(gòu)買意向的人其實(shí)并不多。”北京市豐臺(tái)區(qū)某新開樓盤銷售人員小李告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

    不少消費(fèi)者表示，端午節(jié)期間，各樓盤銷售中心采取“遍地撒網(wǎng)”的策略，花樣百出的樓盤優(yōu)惠短信擠滿了消費(fèi)者的手機(jī)。一直在等待買房時(shí)機(jī)的陳然表示：“不管你有沒有購(gòu)房需求，反正端午小長(zhǎng)假這幾天每天都能收到樓盤推銷短信�！钡�是，和前幾個(gè)月的送家電、超級(jí)精裝等字眼相比，出現(xiàn)在短信中的“直降”二字的確吸引了不少像陳然這樣的剛需購(gòu)房者前往看盤。

    陳然稱，自己打電話咨詢樓盤的時(shí)候，對(duì)方通常是告訴自己看盤的消費(fèi)者很多，所剩房源不多了，并以各種方式勸說自己去“看一看”。但是陳然到現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，看盤的人大多和自己一樣持觀望心態(tài)�！按蠹叶枷Ｍ�今年房?jī)r(jià)能再降一點(diǎn)�！�

    中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)端午期間“扎堆”入市的新樓盤，成為了購(gòu)房者假期的一大去處，但正如陳然所說的，“觀望”氣氛濃重，購(gòu)房者仍是望“跌”欲穿。

    小李表示：“調(diào)控政策影響太大，今年五一小長(zhǎng)假的促銷成效不太好。各房地產(chǎn)開發(fā)商必然要在端午節(jié)期間全力以赴，6月各家都在搶先推盤，在促銷力度方面免不了一場(chǎng)‘血戰(zhàn)’�！倍�小李坦言，他所銷售的樓盤目前銷量率還不到兩成，其中還包括了相當(dāng)一部分之前積累的客源。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，包括萬科幸福匯、富力丹麥小鎮(zhèn)、芭蕾雨·悅都、金谷香郡、7克拉等5個(gè)項(xiàng)目于端午小長(zhǎng)假開盤，創(chuàng)下今年以來小長(zhǎng)假開盤樓盤最多的紀(jì)錄。其中，4個(gè)住宅項(xiàng)目中有3個(gè)均價(jià)在20000元/平方米以下，且都推出不同幅度優(yōu)惠；從戶型來看，這4個(gè)項(xiàng)目的主力戶型均包含“剛需”購(gòu)房者較為青睞的中小戶型。但是，從銷售情況來看，開發(fā)商的優(yōu)惠明顯沒有打動(dòng)購(gòu)房者，買賣雙方的“博弈”仍在繼續(xù)。

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，端午小長(zhǎng)假部分樓盤的試探性入市銷售情況將影響6月份項(xiàng)目入市的供應(yīng)量。“目前來看市場(chǎng)的博弈仍將延續(xù)�！彼押�焦點(diǎn)網(wǎng)購(gòu)房中心監(jiān)控顯示，截至中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，6月北京共有59個(gè)樓盤計(jì)劃入市，包括純新盤24個(gè)和老項(xiàng)目后期35個(gè)。其中，純新盤約占開盤總數(shù)的41%。6月的開盤量與5月開盤量相比，數(shù)量略微上漲，與去年同期相比上漲45%。在區(qū)域分布上來看，昌平區(qū)有11個(gè)項(xiàng)目開盤，成為6月開盤數(shù)量最多的區(qū)域，保利、萬科等名企在該區(qū)域都有新盤入市。其次是房山區(qū)，預(yù)計(jì)有10個(gè)項(xiàng)目入市。相比而言，豐臺(tái)、海淀等區(qū)域的新開樓盤項(xiàng)目較少。

    陳然表示，目前新開樓盤的價(jià)格與自己的心理價(jià)位還有一點(diǎn)距離。這些優(yōu)惠打折促銷樓盤多集中在昌平、房山等區(qū)域，很難滿足在市區(qū)內(nèi)上班的白領(lǐng)打工族要求�！跋Ｍ�離市區(qū)稍微近一點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也能再降降�！�

    此外，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，市場(chǎng)的“僵持”已經(jīng)導(dǎo)致北京樓市出現(xiàn)了大面積的滯銷。5月份北京29個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低。不少業(yè)內(nèi)人士表示，接下來的半年內(nèi)將會(huì)有大量新盤入市，尤其是純新盤入市“井噴”，這將進(jìn)一步打亂目前房地產(chǎn)交易格局�！耙�?yàn)樾卤P首次上市，往往會(huì)以低價(jià)格吸引購(gòu)房者�！保ㄓ浾� 陳瑩瑩）