中航地產(chǎn)分裂 一季度銷售57億沖進前30，凈利直落524%
"一季報的數(shù)據(jù)里，中航預收賬款扣除之前累計有5億左右，銷售額卻有57億。那真的很奇怪，不過還要再關注一下這家公司的現(xiàn)金流情況。"華南地區(qū)某券商分析師如此表示。
與此同時，在57.5億元銷售額中，僅5.34億元結算為營業(yè)收入。
另外，根據(jù)中航地產(chǎn)發(fā)布2012年年度公告中數(shù)據(jù)顯示，其扣除預收賬款的負債率在截至報告期末達到60.01%，遠高于49.92%的行業(yè)平均水平。而其2013年第一季度公告顯示，歸屬于上市公司股東的凈利潤相比上年同期下滑523.63%，縱觀其近五年同比數(shù)據(jù)，2012年同期，該項數(shù)據(jù)為3.92%， 2011年同期，該項數(shù)據(jù)則為僅次于2013年第一季度的歷史最大值-224.26%。
是什么造成中航地產(chǎn)財務數(shù)據(jù)如此分裂？又是什么影響了其凈利潤增長率波動幅度如坐山車般行跡詭異？
"現(xiàn)在的數(shù)據(jù)難看，是為了今后的表現(xiàn)做鋪墊。"美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓解釋道，這是因為中航地產(chǎn)目前運用較大的杠桿而產(chǎn)生的財務表現(xiàn)。
凈利下滑，負債加重
縱觀中航地產(chǎn)近年來的財務數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，從2009年至2012年，其凈利潤增長幅度一直處于下滑狀態(tài)：2009年，其"歸屬于母公司股東的凈利潤"一欄同比實現(xiàn)654.39%的漲幅；然而自那以后，該項數(shù)據(jù)則一直處于下跌狀態(tài)，在2012年年度報告中，其"歸屬于母公司股東的凈利潤"的同比增長率一欄，已經(jīng)難以改變持續(xù)下滑態(tài)勢，截至年末同比下滑19.89%。
另一方面，其凈資產(chǎn)收益率從2010年實現(xiàn)271.86%，到2011年急速下降為46.44%。在2012年年末，該項指標已然為-28.8%。
根據(jù)中航地產(chǎn)2012年年度報告，東莞證券發(fā)布研究報告稱，中航地產(chǎn)在2012年，凈利潤增長幅度低于營業(yè)收入增長，且扣除預收賬款后的負債率較高，在短期內存在一定資金壓力。
據(jù)理財周報記者初步計算，中航地產(chǎn)在2012年年度全年，扣除預收賬款的負債率為60.01%，凈負債率約為127.63%。從中不難發(fā)現(xiàn)，如今的中航地產(chǎn)，業(yè)績儲備水平相對較弱，且面臨較大的有息負債壓力。
轉型拖累負債表現(xiàn)
2013年4月，克而瑞發(fā)布了《2013年度一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》，其中中航地產(chǎn)在銷售金額TOP50榜單中排名第24位，實現(xiàn)成交金額57.5億元，被克而瑞評為“黑馬本色引人關注”。
然則，與亮眼的銷售額表現(xiàn)截然相反的是，其在2013年第一季度預收賬款為22.43億元，在2012年年末實現(xiàn)預收賬款17.34億元，即中航地產(chǎn)在2013年第一季度實際實現(xiàn)預收賬款5.09億元。
對此，華南地區(qū)某券商分析師表示，“根據(jù)中航地產(chǎn)一季報的數(shù)據(jù)，預收賬款實際有5億左右，銷售額如果有57億，那么真的很奇怪，不過還要再關注一下這家公司的現(xiàn)金流情況�！�
不僅如此，截至2012年末，中航地產(chǎn)預收賬款與營業(yè)收入的比值為41.42%，而根據(jù)記者統(tǒng)計，截至同期，滬深股市共150余家地產(chǎn)類上市公司該項比值平均額約為63.95%。
但其實，預收賬款偏少一直都是中航地產(chǎn)的運營風格。在2011年報告期內，其預收賬款與營業(yè)收入的比值為25.11%，在2010同期，該項數(shù)值為25.21%。
如果說預收賬款數(shù)額可以初步反映公司的業(yè)績儲備水平，那么短期而言，中航地產(chǎn)的業(yè)績儲備情況也可以見得。
“根據(jù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)判斷，這可能是由于這家公司商業(yè)地產(chǎn)項目回款慢，且租賃模式回款數(shù)額較少造成的�！笨硕鹦畔⒓瘓F研究中心朱一鳴解釋道。
“雖然說大的方向還是對住宅市場較為重視，但是長期來看，目前中航在商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項目方面在加大重視力度�！鄙钲谑心车禺a(chǎn)顧問認為，此種向高負債、高投入方向深入發(fā)展的勢頭，勢必易出現(xiàn)地產(chǎn)公司扣除預收賬款的負債率持續(xù)走高的態(tài)勢。
上述分析師紛紛表示，如斯財務狀況，亦反映了中航地產(chǎn)目前抬高杠桿的運營路徑。
據(jù)東莞證券發(fā)布的研究報告表示：中航地產(chǎn)期末手持貨幣資金14.36億，為短期負債及一年內到期長期負債的0.78倍，短期有一定的資金壓力。
高杠桿思維下的凈利失衡
根據(jù)中航地產(chǎn)2012年年報顯示，其凈利潤增長幅度低于營業(yè)收入的增長。
對此，中航地產(chǎn)在此前發(fā)布的2013年第一季度業(yè)績預告公告中即表示，公司預計在第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤和基本每股收益均為虧損，主要原因在于部分地產(chǎn)項目未達到結轉期。
根據(jù)其2012年年報顯示，截至報告期末，公司共有17個項目，其中純住宅項目6個，商住項目8個，純商業(yè)項目3個。
上述項目中，有10個項目為在建在售狀態(tài)，純住宅項目僅2個，其余項目均為商住或純商業(yè)項目。
“應該說，中航地產(chǎn)在深圳本地的地產(chǎn)商中排名下來，可以進入前五。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓表示，中航地產(chǎn)在深圳地區(qū)，尤其是華強北地區(qū)擁有相對豐厚的土地資源，且隨著其在深圳的地標性建筑建成、其與和黃地產(chǎn)的合作項目逐步進入結轉期，“這家公司主要還是從中線角度看。”
另外，據(jù)前述研究報告顯示，由于其加大對商業(yè)和旅游地產(chǎn)板塊的轉型力度，財務費用大幅提升，導致三費率為14.91%，較去年同期上升約1個百分點。
實際上，雖然背靠國企背景的母公司，但受制于公司規(guī)模和發(fā)展模式的轉變期，“中航地產(chǎn)作為中航集團旗下唯一上市平臺，它的體量確實太小，在集團中占的份額也不高，總體來說動態(tài)市盈率甚至低于萬科，可以關注�！鄙鲜鋈耸咳绱吮硎�。(理財周報 實習記者 駱軼琪)
