現(xiàn)在開(kāi)征物業(yè)稅將使住房民生雪上加霜

　　自去年國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》中提出，要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”始，要不要、該不該開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題一直成為社會(huì)各界廣為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。最近，國(guó)家某部委官員突然高調(diào)談?wù)摗伴_(kāi)征物業(yè)稅技術(shù)上已無(wú)問(wèn)題”，立刻被人們解讀為物業(yè)稅開(kāi)征在即。

　　當(dāng)?shù)胤秸�府�?duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)越來(lái)越嚴(yán)重，加之房?jī)r(jià)在部分城市一路飆升，決策部門(mén)不是從割斷地方政府與房地產(chǎn)間利益鏈條的根子上想轍，而是先從地方政府的財(cái)政收入來(lái)源上換策，也許又是個(gè)“書(shū)生策”。如果現(xiàn)在就開(kāi)征物業(yè)稅，最可能起到的作用是讓當(dāng)下的住房民生雪上加霜。

　　高房?jī)r(jià)的確是解決住房民生的一個(gè)攔路虎，可是物業(yè)稅真的能夠像人們期望的那樣，成為改變整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系的良方嗎？稍有市場(chǎng)常識(shí)的人都能明白這樣的設(shè)想是荒唐的。誠(chéng)然，開(kāi)征物業(yè)稅能擠出一些空置房是肯定的，但究竟是什么樣的收入階層把房子空置在那里？不言而喻，在如此高企的房?jī)r(jià)下，仍能出手買(mǎi)房子空在那兒的主兒，恐怕也未見(jiàn)得會(huì)對(duì)征稅有所畏俱，而對(duì)普通老百姓而言，攢錢(qián)買(mǎi)房只是負(fù)擔(dān)的開(kāi)始，在負(fù)擔(dān)按月還款、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用之后再加征物業(yè)稅，這將對(duì)財(cái)富分配形成可怕的逆向調(diào)節(jié)。

　　何況，這種邏輯還存在著忽視物業(yè)稅對(duì)出租房市場(chǎng)影響的漏洞。當(dāng)物業(yè)稅使人們不敢輕易擁有多套住房之后，出租房?jī)r(jià)格大幅攀升將是必然的，原本準(zhǔn)備租房的消費(fèi)者可能會(huì)因?yàn)樽夥康膬r(jià)格高昂而提前購(gòu)房，準(zhǔn)備拋售第二套房的業(yè)主也會(huì)因?yàn)槌鲎夥渴杖氲目捎^，而放棄了拋售的打算。其中的供求關(guān)系到底是個(gè)啥比率，好像一看就明白了。

　　世界上大多數(shù)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家或地區(qū)，都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，但至今未見(jiàn)有由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不上升的案例。雖然，從邏輯上說(shuō)物業(yè)稅具有降低房地產(chǎn)價(jià)格、抑制泡沫的作用，但是從長(zhǎng)期看并不能阻止價(jià)格的上升。那些錢(qián)多的富豪們一買(mǎi)就是幾十上百套的房子，難道還怕繳不起稅嗎？真正繳不起物業(yè)稅的，恰恰是“房奴”一族。

　　從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，除了新加坡、日本和韓國(guó)，所有西方主要國(guó)家在征收物業(yè)稅時(shí)，都沒(méi)有對(duì)自住房和投資房設(shè)立區(qū)別性的稅率。從媒體傳遞出的信息看，也許會(huì)只針對(duì)第二套房、大面積房、高收入者征收物業(yè)稅，這又是坐在象牙塔里想出來(lái)的。在國(guó)家完全沒(méi)有建立起個(gè)人信用體系的情況下，用什么手段來(lái)區(qū)別出是不是第二套？對(duì)大面積的標(biāo)準(zhǔn)也只是個(gè)概念化的東西。從表面上看，好像住大房子的該繳稅，殊不知這些年許多因城市化而進(jìn)城的農(nóng)民按照人均四五十平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得的都是大房子，卻可能連工作都沒(méi)有，對(duì)他們的房子征收物業(yè)稅公平嗎？此外，政府已經(jīng)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上對(duì)大戶型收取區(qū)別性的銷(xiāo)售稅，除非物業(yè)稅的目的是懲罰大戶型和豪華型住房，那么，當(dāng)年的大房子不是在政府的規(guī)劃控制下產(chǎn)生的么？現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)征稅，多少有點(diǎn)“釣魚(yú)”的味道。

　　我國(guó)目前實(shí)行土地批租制度，土地批租制實(shí)際上是將土地50~70年的土地收益一次性收取，存在的問(wèn)題是，政府為追求政績(jī)，往往大興土木，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，不考慮城市的可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮過(guò)后，下屆政府可能面臨財(cái)源枯竭的危機(jī)。土地批租制提高了開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，開(kāi)發(fā)商又可通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁抬高了消費(fèi)者的置業(yè)門(mén)檻，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以全面搞活，這樣的邏輯順序我們已經(jīng)看得很清楚了。如果從這個(gè)角度去思考，征收物業(yè)稅似乎是改變“土地財(cái)政”的唯一出路�？墒�，現(xiàn)在地方政府幾乎全是靠賣(mài)地來(lái)增加財(cái)政收入，改為征稅的辦法畢竟來(lái)錢(qián)要慢得多。那么，將目前的土地出讓金分?jǐn)偟揭院蟮?0年甚至70年收取，這將會(huì)降低政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)建設(shè)的能力，導(dǎo)致相當(dāng)部分城市因缺乏市政資金投入而出現(xiàn)配套設(shè)施建設(shè)滯后的情形，保障性住房的建設(shè)速度也將一下子慢下來(lái)許多，住房的民生性又將難以體現(xiàn)。

　　從法律層面看，我國(guó)住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動(dòng)產(chǎn)。由于目前購(gòu)房人的房?jī)r(jià)包含著40年到70年的土地出讓金，購(gòu)房時(shí)一次性繳納是不合理的，因?yàn)檫@幾十年中，土地一般會(huì)有很大的升值空間，開(kāi)發(fā)商將幾十年的土地出讓金已算進(jìn)房?jī)r(jià)，這對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)也是一大損失，等于提前透支了未來(lái)的土地升值的稅金。目前在物業(yè)稅的討論中的一個(gè)困惑之處，就是所謂的土地出讓金的概念。如果它代表土地使用稅或地租，那么地方政府在它之上再對(duì)房產(chǎn)中的土地征收物業(yè)稅，的確是重復(fù)征稅，違反稅收公平的原則。

　　我不太相信所謂“開(kāi)征物業(yè)稅技術(shù)已無(wú)問(wèn)題”的說(shuō)法，不把上述問(wèn)題都解決而匆匆上馬，不使住房民主雪上加霜才怪。（張家瑞）