當美國人迎接圣誕節(jié)的時候,經(jīng)濟復蘇乏力仍是他們心頭揮之不去的陰影。住房作為市場經(jīng)濟中“生產(chǎn)量”和“交易量”最大的物品,其繁榮與否對美國經(jīng)濟的復蘇至關重要。
2012年以來,美國的住宅市場出現(xiàn)了一些向好跡向。截至10月份,住房開工許可達83.4萬套,同比增長33%;新建住房開工量達到78.6萬套,同比增長28%,預計全年可達89萬套,比上年增長25%;住房銷售量也在逐月上升,其中,存量房銷售468.3萬套,同比增長10%,新建住房銷售達到38.7萬套,同比增長26%。住房價格也從負增長轉(zhuǎn)為正增長,三季度新建住房均價為28.79萬美元,同比增長9%,存量住房均價為23.38萬美元,同比增長7%。
這些數(shù)據(jù)在一定程度上表明,美國的住宅市場已度過了2009年最困難的時期,其復蘇主要得益于以下幾個因素:一是美國整體經(jīng)濟的修復,今年第二、三季度,美國的GDP增速分別達到了1.3%和2%;二是失業(yè)率的降低,從第二季度的10%降至第三季度的8.1%;三是借貸成本較低,30年固定利率抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低,為3.54%,同比下降18%,15年固定利率住房抵押貸款利率為2.83%,同比下降19%,低利率有效提高了居民購房的可支付能力。
然而,這些數(shù)字的背后還存在著諸多隱憂。一是住房銷售量雖有上升,但仍處歷史低位,特別是存量房交易中有24%是取消抵押贖回權和負資產(chǎn)住房的打折銷售。二是新建住房開工量仍低于正常年份。通常,按美國人口增長和舊房的拆除量,每年需新建住房在150萬套左右,而現(xiàn)行開工量還不足100萬套。三是“影子庫存”居高不下。目前美國新建住房的庫存處在歷史低點,但新房開工量卻動力不足,大量嚴重違約和進入取消抵押贖回程序的住房約有300萬套,要消化掉這些“影子庫存”仍需相當長時間。四是住房抵押貸款發(fā)起額增長緩慢,三季度房貸發(fā)起額為5236億美元,盡管政府采取多種救贖、再融資措施,但取消抵押貸款贖回的比率仍在2%左右,房貸違約率徘徊在7%,次貸違約率則高達20%。這意味著部分住戶的資產(chǎn)負債表仍在修復之中。
對借款人來說,危機后房價下跌帶來的負資產(chǎn),不僅導致財富縮水,還貸能力和借貸消費能力減弱,還會產(chǎn)生“住房鎖定效應”,即負資產(chǎn)限制了勞動力流動尋找新的就業(yè)機會的能力,從而形成惡性循環(huán),進一步影響住房市場和宏觀經(jīng)濟。正是由于上述原因,美國私人住房投資額占其GDP的比例,已經(jīng)連續(xù)4年低于3%,這在美國過去50年的歷史上都是不多見的。
從消費角度看,以往美國人都把住房視為“提款機”,隨著7萬多億美元財富的蒸發(fā),居民消費開始受到收入硬預算的制約。據(jù)相關機構測算,房產(chǎn)價值的縮水導致年消費額減少2000多億美元,約占GDP的1.3%。這無疑對就業(yè)和美國經(jīng)濟增長產(chǎn)生了不可低估的影響。美國住宅市場的修復不僅艱難,而且所需時日漫長。