1月7日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知,要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。盡管是此前中央政策的“大匯總”,但一些政策細(xì)節(jié)的新提法和對(duì)部分政策的再次強(qiáng)調(diào),使《通知》的效果值得期待。其中有四大亮點(diǎn)引人關(guān)注。
亮點(diǎn)一:增加有效供給
適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)適房供應(yīng)范圍,增加限價(jià)房和公共租賃房供應(yīng)
供需矛盾是造成當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因。《通知》把增加保障性住房和普通商品房有效供給放在第一位。除了強(qiáng)調(diào)要促開(kāi)工、促上市、增加土地供應(yīng),特別提出要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度,擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。
2007年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中,曾將經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象由“中低收入家庭”明確調(diào)整為“低收入住房困難家庭”。專(zhuān)家認(rèn)為,此次提出適度擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍,是希望借此增加供應(yīng),并拉低房?jī)r(jià)平均水平。
在此前舉行的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年工作會(huì)議上,部長(zhǎng)姜偉新表示,部分城市可以適當(dāng)放寬經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍,逐漸從低收入家庭適度向上擴(kuò)大。
《通知》同時(shí)提出,在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,要增加限價(jià)房和公共租賃房供應(yīng)。去年底召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議,也首次提出加大公共租賃房供地的政策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,加快發(fā)展這兩類(lèi)住房,有利于解決中等偏低收入家庭住房問(wèn)題,對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極意義。據(jù)了解,有關(guān)部門(mén)將研究建立公共租賃住房融資機(jī)制,開(kāi)展利用社會(huì)資金建設(shè)公共租賃房的試點(diǎn)。
亮點(diǎn)二:抑制投機(jī)需求
未提“改善型需求”,重申二套房貸首付不低于40%
與以往的幾次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不同,近期出臺(tái)的一系列政策,充分正視了普通居民的剛性購(gòu)房需求和當(dāng)前市場(chǎng)的供需矛盾,并對(duì)不同需求實(shí)行差別化政策。
《通知》指出,金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。并再度重申,“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)!
盡管自2007年年底以來(lái),關(guān)于二套房貸首付比例和利率的規(guī)定從來(lái)沒(méi)有改變,但2008年底出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》曾提出,對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可享受首套房的優(yōu)惠政策。過(guò)去一年的實(shí)際操作中,這一政策被過(guò)于寬松地執(zhí)行,許多不符合“改善型需求”的二套房,也享受了相關(guān)優(yōu)惠,刺激了市場(chǎng)投機(jī)行為,增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,此次《通知》中沒(méi)有再提及“改善型需求”,并不意味著對(duì)改善型需求的支持政策已經(jīng)取消,但體現(xiàn)出有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步嚴(yán)格控制二套房信貸的決心。
記者了解到,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)正在研究二套房認(rèn)定辦法,以增加政策的可操作性。
亮點(diǎn)三:加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管
開(kāi)發(fā)商須一次性公開(kāi)全部可售房源,今年將開(kāi)展“全現(xiàn)房”銷(xiāo)售試點(diǎn)
針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上由于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為造成的供應(yīng)不足和恐慌情緒,《通知》提出,要繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)對(duì)上述行為的查處力度。并進(jìn)一步加強(qiáng)銷(xiāo)售管理,開(kāi)發(fā)商不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的,要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源,嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。
據(jù)了解,今后開(kāi)發(fā)商如的確需要調(diào)整價(jià)格,必須重新申報(bào)并公示一段時(shí)間。同時(shí),近期國(guó)土部門(mén)正在依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地不建、炒地等違法行為,加大對(duì)閑置土地的查處力度。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,打擊捂盤(pán)囤地的一系列措施如果能?chē)?yán)格執(zhí)行,不僅有利于增加市場(chǎng)有效供應(yīng),對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒和預(yù)期也將起到重要作用。
與此相配合,有關(guān)部門(mén)正研究完善商品房銷(xiāo)售制度。記者從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上獲悉,今年各省市自治區(qū),都將確定一個(gè)地區(qū)開(kāi)展全部商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
《通知》指出,地方政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和檢測(cè)。姜偉新在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上表示,今年要發(fā)揮90個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)作用,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的分析研判,特別是加大對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市的跟蹤調(diào)研。并要求各地探索把高檔商品房與普通商品房分開(kāi)統(tǒng)計(jì)價(jià)格的辦法,提高房?jī)r(jià)信息的針對(duì)性和有效性。
亮點(diǎn)四:落實(shí)地方責(zé)任
清理和糾正地方“救市”政策,同時(shí)應(yīng)避免“一刀切”
《通知》特別強(qiáng)調(diào)了地方政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要責(zé)任,提出各地要認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策,并抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。
由于地方政府對(duì)“土地財(cái)政”存在的依賴(lài),對(duì)中央的宏觀調(diào)控政策經(jīng)常出現(xiàn)執(zhí)行不力或越權(quán)放大的情況。此次中央一系列調(diào)控政策能否真正起到效果,地方政府執(zhí)行力度如何至關(guān)重要。
以土地政策為例。近期國(guó)土資源部等5部門(mén)出臺(tái)了加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知,其中提出的購(gòu)買(mǎi)土地首付必須達(dá)到5成,并規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為的政策。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家介紹,這項(xiàng)政策其實(shí)并非新政,只是在2008年底各地紛紛出臺(tái)促進(jìn)住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施時(shí),一些地方政府為了加快土地出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,放松了對(duì)政策的執(zhí)行。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),共有約18個(gè)主要城市出臺(tái)了土地出讓金的優(yōu)惠政策。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,過(guò)于寬松的政策推高地價(jià)、房?jī)r(jià)的負(fù)面效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。專(zhuān)家表示,5部門(mén)上述政策出臺(tái),實(shí)際上目的在于再次收緊一些地方過(guò)于寬松的政策。
但是,房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的特性,決定了每個(gè)城市之間、甚至一個(gè)城市不同區(qū)域之間,情況差別都很大。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為,鑒于上述原因,房地產(chǎn)政策不應(yīng)“一刀切”,最終還是要靠各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,采取針對(duì)性措施。
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[責(zé)任編輯:張曉靜]