調(diào)控政策精確有力

　　樓市上演“過山車”行情

　　從平穩(wěn)到過熱，又從過熱迅速趨冷，短短半年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一波熱鬧的“過山車”行情。

　　去年底，中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策，遏制投機(jī)炒作和房價(jià)過快上漲。今年初這些政策的效果開始顯現(xiàn)，1—2月，樓市出現(xiàn)了交易量萎縮，房價(jià)上漲趨緩的趨勢(shì)。

　　但進(jìn)入3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化。尤其是3月15日后，北京先后拍出三塊新“地王”，帶動(dòng)周邊房價(jià)紛紛上漲，迅速改變了市場(chǎng)預(yù)期。隨后，杭州、上海等地土地拍賣價(jià)格不斷刷新，北京等一線城市樓市明顯反彈,出現(xiàn)銷售火爆、房價(jià)快速上漲的現(xiàn)象，并迅速向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延，這種情況一直延續(xù)到4月上半月。

　　今年4月，全國70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到12%，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高。在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的情況下，3月份房價(jià)非理性的快速上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)增大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。樓市“越調(diào)越漲”的局面，也造成了嚴(yán)重的社會(huì)影響。

　　面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，4月中旬，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)施差別化的信貸、土地和稅收政策，堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭。與此前出臺(tái)的政策相比，本輪調(diào)控力度更大。如針對(duì)投資投機(jī)性需求增長過快的情況，出臺(tái)了二套房貸首付比例不得低于50%，限制購買第三套及以上住房等政策。各地也出臺(tái)了更為細(xì)化、更嚴(yán)厲的配套措施。

　　分析本輪調(diào)控新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新的調(diào)控政策有足夠的精度和力度，將從多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求產(chǎn)生重大影響。不合理的投機(jī)性住房需求得到嚴(yán)格抑制，將擠出住房市場(chǎng)的水分。土地供應(yīng)量將明顯增加，進(jìn)而穩(wěn)定土地價(jià)格。住房保障覆蓋面將進(jìn)一步擴(kuò)大，減輕市場(chǎng)的需求壓力。住房供應(yīng)總量增加，尤其是中小套型普通住房的供應(yīng)比例提高，將有效緩解市場(chǎng)供求矛盾。加大交易秩序監(jiān)管力度，防止開發(fā)商捂盤惜售推高房價(jià)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，能創(chuàng)造有利于房價(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境。

　　在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，4月下旬開始，各地樓市成交量迅速下滑。國家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國商品房銷售面積6777萬平方米，環(huán)比下降15.8%，6月份一線城市成交量仍然在低位徘徊。5月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，僅有10個(gè)城市環(huán)比漲幅超過1%，12個(gè)城市出現(xiàn)下跌，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，是2009年3月以來的首次環(huán)比下跌，房價(jià)企穩(wěn)回落的趨勢(shì)十分明顯。

　　市場(chǎng)調(diào)整剛剛開始

　　房價(jià)趨向回落

　　不僅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房價(jià)開始企穩(wěn)并回落，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新房打折促銷范圍擴(kuò)大、二手房議價(jià)空間加大的情況也在逐漸增加。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，6月份北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市新房價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)不同程度的下跌。恒大、綠地、萬科、保利等一線開發(fā)商的部分項(xiàng)目已開始降價(jià)促銷，以較低價(jià)格入市的新項(xiàng)目在成交量低迷的情況下取得了較好的銷售業(yè)績。

　　以萬科為例，4月份以來，萬科在北京、深圳、廣州、上海等多個(gè)城市的項(xiàng)目先后以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，一些項(xiàng)目在開盤后當(dāng)周即實(shí)現(xiàn)90%以上的銷售率。據(jù)了解，新政出臺(tái)后萬科的銷售均價(jià)相比新政前已下降約15%。這種順應(yīng)市場(chǎng)積極調(diào)整價(jià)格的策略開始發(fā)揮效力，6月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額87.7億元，比5月分別增長82.3%和71.6%。

　　“市場(chǎng)調(diào)整只是剛剛開始，效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)�！比f科集團(tuán)總裁郁亮告訴記者，有價(jià)無市等于沒有市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，積極主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，加快銷售，活躍市場(chǎng)。

　　開發(fā)商原本十分樂觀的資金面也開始出現(xiàn)趨緊態(tài)勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長57.2%，增幅比1—4月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款同比增長43.6%，較1—4月下降1個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款增長61.1%，增幅較上月下降12.8個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)貸款政策繼續(xù)收緊，如果交易量繼續(xù)萎縮、銷售資金回籠緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力在下半年會(huì)逐步顯現(xiàn)，這或許將迫使企業(yè)加大促銷力度。

　　在二手房市場(chǎng)上，供需狀況發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。北京市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房實(shí)際成交量環(huán)比下降70%，可供銷售房源與當(dāng)月實(shí)際銷售套數(shù)比在上月14.5∶1的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到31.1∶1。記者采訪北京多家中介機(jī)構(gòu)均表示，目前二手房交易的議價(jià)空間不斷增加，買賣雙方僵持一段時(shí)間后，二手房價(jià)逐步回落在所難免。

　　“房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房價(jià)過快上漲的決心，扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)各方的預(yù)期。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一表示，預(yù)期的改變將促使開發(fā)商加快銷售速度、投資投機(jī)者放盤撤離、自主性消費(fèi)者持幣觀望，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將進(jìn)一步消退，成交量繼續(xù)在低位徘徊。市場(chǎng)短期將出現(xiàn)供求平衡甚至供過于求的態(tài)勢(shì)，在這種新的供求關(guān)系下，房價(jià)將逐步趨穩(wěn)，并出現(xiàn)合理的回落。前期房價(jià)上漲越快的城市，回落幅度也將越大。

　　調(diào)控樓市影響經(jīng)濟(jì)增長有限

　　堅(jiān)持調(diào)控政策適時(shí)微調(diào)

　　盡管調(diào)控政策在短期內(nèi)已經(jīng)初見成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，仍然面臨較大的不確定性。朱中一表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)各地不一，政策效果也存在差異。從遏制部分城市房價(jià)快速上升的角度看，調(diào)控政策效果明顯。但從成交量大幅萎縮的市場(chǎng)表現(xiàn)看，如果長期持續(xù)下去，并不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)20%，能帶動(dòng)建筑、建材、家電、裝飾等數(shù)以百計(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和大量就業(yè)。人們擔(dān)心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行如此大力度的調(diào)控，會(huì)影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，甚至影響國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭。

　　這種擔(dān)心并非空穴來風(fēng)，記者了解到，隨著調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn)，一些有可能影響市場(chǎng)長期健康發(fā)展的現(xiàn)象正在抬頭。如土地供應(yīng)流標(biāo)現(xiàn)象增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州、深圳、北京等地上半年商品住宅用地供應(yīng)量均不足計(jì)劃的30%。要完成2010年全國18.5萬公頃的供地計(jì)劃，下半年任務(wù)較重。

　　由于市場(chǎng)預(yù)期改變，開發(fā)商大多采取防守型和保守型的開發(fā)戰(zhàn)略：縮小開發(fā)規(guī)模，拉長開發(fā)周期，降低竣工量。在交易量萎縮、房價(jià)下行的情況下，盡管目前的開工量和在建規(guī)模都保持較高水平，但下半年的開發(fā)投資有可能下降，導(dǎo)致一段時(shí)間以后市場(chǎng)供應(yīng)量下降。

　　房地產(chǎn)交易和開發(fā)規(guī)模的萎縮，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響也已經(jīng)有所顯現(xiàn)。此外，由于大批自住型需求的購房人現(xiàn)在延期購房，導(dǎo)致近期租房需求大幅增加，部分城市商品住宅的租賃價(jià)格甚至出現(xiàn)10%—20%的漲幅。增加了中低收入家庭和外來人口的租房負(fù)擔(dān)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧。

　　“從短期看，樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長會(huì)有影響，但這種影響比較有限�！敝袊�宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長曹玉書分析道，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的增長。1—5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.4萬億元，同比增長38.2%，增幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的推進(jìn)，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)都有發(fā)展空間。多數(shù)開發(fā)商仍然看好樓市的長期前景，不會(huì)因?yàn)榻�期的調(diào)控而放棄房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資仍然會(huì)保持一定的增長速度。

　　另一方面，政府在調(diào)控樓市的同時(shí)，將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，近期還特別提出加大公共租賃房建設(shè)力度。保障性住房投資的上行，將有效“對(duì)沖”商品房投資可能出現(xiàn)的下行。同時(shí)，房價(jià)的合理回落，有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，從而增強(qiáng)居民在其他方面的消費(fèi)信心，帶動(dòng)消費(fèi)需求增長。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，在進(jìn)一步貫徹落實(shí)調(diào)控政策、使政策能夠真正發(fā)揮作用的同時(shí)，要根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)適時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)，使調(diào)控更加符合市場(chǎng)的客觀實(shí)際。比如注重保護(hù)自住型消費(fèi)需求，目前的二套房貸政策在抑制投機(jī)需求的同時(shí)，也抑制了部分改善型的自住需求，可能導(dǎo)致需求大幅下降、市場(chǎng)產(chǎn)生較大幅度振蕩。應(yīng)進(jìn)一步區(qū)分改善型和投資型需求，對(duì)改善型需求給予一定政策支持。

　　“穩(wěn)定市場(chǎng)首先要穩(wěn)定預(yù)期，這次的房地產(chǎn)新政主要是針對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前的形勢(shì)出臺(tái)的中短期政策，雖然見效快，但不能從根本上解決市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題。”朱中一建議，還需要盡快推進(jìn)土地供應(yīng)制度、財(cái)政體制、房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，加快編制房地產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制。

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[責(zé)任編輯：王艷榮]