《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪 張燕 | 北京、上海報(bào)道
(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第12期)
3月20日開始的一周,北京迎來倒春寒,同樣感受到寒意的還有京城樓市。
3月17日,全國(guó)兩會(huì)剛剛結(jié)束,北京發(fā)布樓市調(diào)控政策,“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套房首付比例、縮短貸款年限等措施被外界稱為“史上最嚴(yán)”。
緊隨其后,鄭州、廣州、石家莊、長(zhǎng)沙、保定、句容、廊坊、滄州、成都等城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控政策。而如果把時(shí)間周期稍稍拉長(zhǎng),截至3月23日,據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì),僅3月份便有21城發(fā)布新的樓市調(diào)控政策,而這一切距離2016年3月25日,上海因出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策而一舉登上最嚴(yán)調(diào)控城市的位置,還不到一年時(shí)間。
在2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,以及“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”寫入2017年政府工作報(bào)告的背景下,這一輪仍以“限購(gòu)、限貸”為主題的樓市調(diào)控潮,又會(huì)給持續(xù)火爆的樓市帶來什么樣的變化?
“你覺得國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲下去,什么時(shí)候是個(gè)頭?”
問記者這句話的,不是在全國(guó)兩會(huì)前后開啟的新一輪樓市調(diào)控中一夜失去買房資格的人,也不是在租金和按揭哪個(gè)更貴的數(shù)學(xué)題中迷失的人。
發(fā)問者是一位已經(jīng)移居美國(guó)16年的海外華人,盡管16年間他的歸國(guó)次數(shù)屈指可數(shù),在故鄉(xiāng)上海駐足時(shí)間也寥寥無(wú)幾,卻通過網(wǎng)絡(luò)和華人之間的口耳相傳,“與時(shí)俱進(jìn)”地保留了對(duì)房?jī)r(jià)問題的敏感。
“還會(huì)再漲下去嗎?這違背經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。 痹诿绹(guó)常春藤學(xué)校拿到數(shù)學(xué)博士學(xué)位的他,關(guān)掉了電腦里復(fù)雜的計(jì)算模型,揉了揉自己的太陽(yáng)穴。
這確實(shí)是一個(gè)中國(guó)式難題,無(wú)數(shù)試圖蓋棺論定的人都在這道難題前翻了船,中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)以單邊上漲棒喝著所有看空者。
而想要在大城市安身立命的普通人中,剛剛“上車”的人既抱著慶幸又懷揣一絲不安,來不及“上車”的人焦慮卻也心存半分僥幸。過去每一次由上至下的宏觀調(diào)控都在反復(fù)考驗(yàn)著他們對(duì)樓市的信仰:調(diào)控究竟有沒有改變房?jī)r(jià)走向的力量?他們期望的答案截然相反,但同樣心感迷茫。
圖為某樓盤置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝
目前,北上廣深四大一線城市全部進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)代,調(diào)控的烈火更是燒向了原本是去庫(kù)存陣地的部分三四線城市。
“三月魔咒”再應(yīng)驗(yàn),一年間掀起三次調(diào)控高潮
很多上海人還記得2016年3月的情形:3月25日,上海政府突然頒布有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,將非戶籍人士購(gòu)房必備的社保繳納年限從累計(jì)兩年提高到連續(xù)5年,二套非普通住房首付比例從四成激增到七成,“3·25新政”一舉使上海登上了全國(guó)最嚴(yán)調(diào)控城市的位置,為買房資格設(shè)定的門檻比北京、深圳都要苛刻。
“地產(chǎn)圈到了3月就會(huì)很緊張,因?yàn)?月和2月正好碰上春節(jié)返鄉(xiāng)潮,是全年交易最清淡的兩個(gè)月,到了3月買方的需求一般就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈,成交往往非常火熱,量升價(jià)漲,政府要出手抑制也最可能選這個(gè)時(shí)候!币晃辉诘禺a(chǎn)界從業(yè)十幾年的資深人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋道。
而今年3月又挑起了新一輪調(diào)控的浪潮;仡櫱扒,這次“三月行動(dòng)”有著非常清晰的脈絡(luò)和鋪墊,2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”,從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。
進(jìn)入2017年3月,河北涿州、淶水、張家口等“環(huán)京區(qū)域”,有環(huán)滬概念的嘉善縣,杭州、南昌等省會(huì)城市先后施行或升級(jí)調(diào)控策略,正式拉開了整個(gè)雞年樓市調(diào)控的帷幕。
在今年的全國(guó)兩會(huì)上,“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”被寫入政府工作報(bào)告中。3月15日,就在2017年全國(guó)兩會(huì)結(jié)束當(dāng)天,去年被業(yè)界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動(dòng)起真格擴(kuò)大限購(gòu)打擊面,將六合、高淳、溧水劃入限購(gòu)區(qū)域,讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。
3月17日,政府工作報(bào)告起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀在國(guó)新辦的新聞吹風(fēng)會(huì)上表示,“在房地產(chǎn)調(diào)控方面,一是要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任;二是要實(shí)行分類調(diào)控、因城施策!痹捯魟偮,北京、鄭州、廣州、石家莊同日出臺(tái)政策,奏響了新一輪調(diào)控的最強(qiáng)音。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì),截至3月23日,2017年3月當(dāng)月,已有21座城市出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策。
值得一提的是,如果算上2016年“金九銀十”前夕席卷16個(gè)主要城市的“集體調(diào)控”,短短一年間,樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三波全國(guó)性的調(diào)控潮,這種頻次大大超出了外界早先的預(yù)測(cè)。
目前,北上廣深四大一線城市全部進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)代,調(diào)控的烈火更是燒向了原本是去庫(kù)存陣地的部分三四線城市。不少觀點(diǎn)都認(rèn)為,熱點(diǎn)上漲城市政策工具不僅高度趨同,而且短時(shí)間內(nèi)就不斷升級(jí)策略,用光了限購(gòu)、限貸等幾張“大牌”,這種情勢(shì)不禁讓人回想起2010年那次調(diào)控的力度。
調(diào)控成果易攻難守,歷史邏輯會(huì)重演嗎?
那么,2010年的一段樓市調(diào)控往事,又是否會(huì)在今天重演?
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn),彼時(shí)開啟的樓市調(diào)控,背景也是樓市“大爆炸”,2008年到2009年的樓市因?yàn)槭艿搅苏咝缘墓膭?lì)而熱火朝天,當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,結(jié)束了2008年以前抑制房地產(chǎn)過熱的主旋律。
一個(gè)來自上海的樣本可以為這段歷史提供一些直觀的觸感。一位銀行業(yè)從業(yè)人士告訴記者,自己曾選擇在2009年初將手中房產(chǎn)賣掉,原因是這套位于內(nèi)環(huán)的兩居室在2008年金融危機(jī)的“風(fēng)聲”中一直處于陰跌狀態(tài),最后成交價(jià)格是130萬(wàn)元,比他2006年購(gòu)房時(shí)整整漲了100萬(wàn)元,但現(xiàn)實(shí)很快證明了“老馬失蹄”的殘酷。2009年年末,這套房子逼近200萬(wàn)元。直到今天,回憶起當(dāng)年親朋們從銀行拿著高達(dá)房?jī)r(jià)80%的貸款、紛紛啟動(dòng)先付款后看房的“盲買”模式的情形,依然是他的心頭之痛。
2010年,決策層下定決心為樓市潑冷水,開年之初就下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,文件名比2008年底出臺(tái)的那份多了“平穩(wěn)”二字,其中拋出了二套房首付比例不得低于40%等措施,調(diào)控大幕就此拉開。此后,國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”,推出了嚴(yán)格的差別化住房信貸政策,由北京“打頭炮”,各地相繼跟進(jìn)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外”四限令,烈火綿延到2011年年底,合計(jì)共有46個(gè)城市加入“限字訣”大潮,盛況與今日無(wú)二。
不過,到了2014年,除了北上廣以及三亞等一些城市,全國(guó)共有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購(gòu)政策,市場(chǎng)需求再度被釋放,2010年開始的調(diào)控周期悄悄宣告翻篇。2015年政府工作報(bào)告提出,堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。外界認(rèn)為,這為這一年下半年和2016年上半年樓市的快速回暖埋下了伏筆。
記者注意到,自2015年二季度以來,國(guó)家層面出臺(tái)的樓市利好政策不斷,以往積壓的購(gòu)房需求確實(shí)得以集中釋放,成交量迅速回升且達(dá)到近幾年的峰值。其中,二手商品住宅成交量同比上漲近一倍,其成交量2662萬(wàn)平方米是一手商品住宅成交量1310萬(wàn)平方米的兩倍,可見二手房市場(chǎng)成交量之巨。
這段樓市調(diào)控往事似乎勾勒出一條尷尬的房?jī)r(jià)路徑:限購(gòu)大棒下,房?jī)r(jià)因?yàn)樾枨笠种贫霈F(xiàn)相對(duì)CPI增速較為合理的增長(zhǎng),可一旦放開,調(diào)控效應(yīng)立刻被滾滾沸騰的市場(chǎng)熱度消化。
更令人唏噓的是,調(diào)控真正帶來價(jià)格下行的時(shí)間甚至“曇花一現(xiàn)”。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院一份調(diào)研資料中看到,以一攬子調(diào)控中殺傷力最直觀的限購(gòu)為例,2010年調(diào)控開始后,這一年熱門城市房?jī)r(jià)上漲率確實(shí)接近0%,但整個(gè)紅利期僅僅持續(xù)到2012年年初,此后限購(gòu)的邊際效應(yīng)便不斷遞減,限購(gòu)城市的漲幅很快再度超過非限購(gòu)城市。
為什么以往調(diào)控效果不理想?這次會(huì)破除“魔咒”嗎?
當(dāng)下正處于調(diào)控周期中政策頻出的“蜜月期”,大量市場(chǎng)觀點(diǎn)都指向未來一段時(shí)間可能還會(huì)繼續(xù)加碼調(diào)控。“從城市級(jí)別和樓市熱度來看,北京和廣州最近推出的政策更多的是對(duì)標(biāo)和看齊,除了北京二套房首付比例稍高外,其他措施并未明顯突破同一梯隊(duì)的政策力度,預(yù)計(jì)接下來限購(gòu)范圍還有擴(kuò)大的趨勢(shì),調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進(jìn)一步提升!苯煌ㄣy行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱。
在夏丹看來,無(wú)論是一二線還是三四線城市,凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的情況都可能招致“滅火措施”迅速跟進(jìn),“房?jī)r(jià)漲幅排名居前的城市,以及城市圈溢出效應(yīng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力明顯增大的熱點(diǎn)三四線市縣區(qū),特別是環(huán)京的河北諸多市縣區(qū),環(huán)深的東莞、惠州,環(huán)滬的昆山、南湖等,接下來都有升級(jí)限購(gòu)、限貸的可能!
然而,如果是僅僅依靠這些調(diào)控手段,其實(shí)際調(diào)控效果相比2010年會(huì)如何?地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)一位高級(jí)顧問對(duì)記者解釋道:“調(diào)控政策最終干預(yù)的是購(gòu)房者的心理預(yù)期,由于上一輪調(diào)控效果有限,一定程度會(huì)影響本輪調(diào)控的信心!
財(cái)政部財(cái)政研究所稅收研究室副研究員陳龍則直言調(diào)控政策效果有限的內(nèi)因之一是利益失調(diào)!坝捎谖覈(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷,導(dǎo)致消費(fèi)者、開發(fā)商、政府以及金融部門等主體之間利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲,因?yàn)榉康禺a(chǎn)的宏觀調(diào)控不可避免地引起這些主體之間利益分配的調(diào)整,比如中央政府的目標(biāo)和地方政府維護(hù)自身利益最大化的目標(biāo)就不一致!
陳龍認(rèn)為,由于利益同盟的存在,即使是中央將18億畝耕地定為不可逾越的一道紅線,也在開發(fā)商的宣傳下,引起了消費(fèi)者對(duì)土地供應(yīng)不足的憂慮。
“直白地說,現(xiàn)在有些地方政府推出限購(gòu)、限貸等政策工具大同小異,由于財(cái)政收入會(huì)受到影響,地方政府‘發(fā)自肺腑’的執(zhí)行動(dòng)力不足,一有風(fēng)吹草動(dòng)也會(huì)扎堆退出!鄙鲜龅禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的顧問分析和預(yù)測(cè)說。
資料圖:置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝
來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示,3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256 次和49870次,而“3·17新政”實(shí)施后的首個(gè)周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。
北京樓市“倒春寒”
夜幕降臨,華燈初上,又是一個(gè)北京夜晚的開始。劉璇隨著擁擠的人流擠進(jìn)地鐵,習(xí)慣性地掏出手機(jī)開始刷新聞。
“北京購(gòu)房資格審核進(jìn)一步從嚴(yán)”幾個(gè)字蹦入視線,劉璇感覺自己的心被緊緊揪了一下。在屏著呼吸看完整篇新聞后,松了一口氣的她將這條新聞發(fā)給了自己的丈夫。
“我還以為房子又買不成了呢!鞭D(zhuǎn)發(fā)新聞的同時(shí),她在微信里這樣寫道。
讓劉璇如此緊張的新聞是3月22日下午北京市地稅局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的一條公告——《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購(gòu)房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》,其中細(xì)化非京籍家庭在京購(gòu)房條件,將原有“連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅”調(diào)整為“連續(xù)60個(gè)月繳納個(gè)人所得稅”。此前,連續(xù)5年繳納個(gè)稅記錄的認(rèn)定較為寬松,可以“斷月”,但只要不“斷年”即可。
劉璇已經(jīng)不記得這是一周內(nèi)讀到的關(guān)于北京房地產(chǎn)調(diào)控加碼的第幾條消息了。“3·17新政”出臺(tái)后,幾乎不關(guān)注財(cái)經(jīng)新聞的她在微博上一口氣關(guān)注了十幾家財(cái)經(jīng)媒體,就怕自己一個(gè)疏忽再錯(cuò)過什么。
“中介說我的購(gòu)房資格明天就應(yīng)該出審核結(jié)果了,終于可以開始網(wǎng)簽了。我現(xiàn)在就希望抓緊時(shí)間辦完所有的手續(xù),等房子過戶了心就踏實(shí)了。”劉璇告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
春節(jié)后的樓市狂歡
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,北京的平均房?jī)r(jià)2015年10月為37221元每方平米,漲至2017年2月的60738元每平方米,平均漲幅高達(dá)63.18%。對(duì)于很多在北京親身經(jīng)歷過這一年樓市交易的人來說:這簡(jiǎn)直太瘋狂了。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年四季度,在嚴(yán)厲的調(diào)控下,北京市住宅銷售套數(shù)環(huán)比下降42.05%,銷售面積環(huán)比下降35.79%,價(jià)格終于顯露出“漲幅收窄”,趨于平穩(wěn)。這種狀況一直持續(xù)到今年春節(jié)前?硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年1月,北京二手住宅成交量繼續(xù)走低,成交面積回落至118萬(wàn)平方米,環(huán)比下降29%,同比下降47%,其中二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌1%。
春節(jié)剛一結(jié)束,冷淡了許久的北京樓市又開始有了上揚(yáng)的趨勢(shì)。
限于限購(gòu)政策,眼睜睜看著房?jī)r(jià)漲了一年以后,2017年2月終于連繳社保和個(gè)稅60個(gè)月的劉璇春節(jié)回京后便開始了緊鑼密鼓的看房日程。
“距離地鐵站不要超過1公里,房齡要在15年以內(nèi),不要低樓層和頂層,不要朝北戶型……”在剛開始看房的日子里,劉璇一遍遍叮囑中介自己的需求,盡管預(yù)算有限,但是手中握著兩個(gè)家庭竭盡全力湊夠的首付,劉璇想要買一個(gè)至少讓老人看起來還過得去的房子。
在花了兩個(gè)周末看了不下數(shù)十套房子,并分別經(jīng)歷了業(yè)主當(dāng)場(chǎng)抬價(jià)、去簽合同的路上被別人捷足先登、看好的房子還沒來得及詢問細(xì)節(jié)便被告知已經(jīng)有三個(gè)意向在和業(yè)主談價(jià)后,劉璇對(duì)房子的要求只剩下了一個(gè),總價(jià)不要超過350萬(wàn)元。這已經(jīng)比她之前的預(yù)算增加了30萬(wàn)元,也意味著月供接近家庭收入的2/3。即使這樣,她還得企盼業(yè)主能夠接受她這樣的高貸款模式。在北京二手房交易市場(chǎng)中,像她這樣購(gòu)買小戶型、剛需型住房的業(yè)主屬于交易鏈的最底端,上方是無(wú)數(shù)曾經(jīng)像她一樣,現(xiàn)在趁著房?jī)r(jià)上漲賣房來改善住房條件的業(yè)主。而換房的業(yè)主往往傾向于高首付的買家,盡快拿到賣房收益去付下一套的訂金。
最終簽約的那一天,劉璇剛一下班便被中介拉去看房,從進(jìn)入房子到簽約成功,沒有超過3個(gè)小時(shí)。睡夢(mèng)中還在擔(dān)心自己會(huì)不會(huì)太沖動(dòng)的劉璇在第二天上午接到中介電話后開始慶幸自己的決斷,同小區(qū)同戶型的另一套房子,剛剛以比她買的那套高20萬(wàn)的價(jià)格成交了。
火爆的二手房市場(chǎng),反映的是北京樓市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一線樓市中的位置越來越重要。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)過后至今,北京市二手房的交易價(jià)格漲幅平均在15%~20%。
與新建住宅相比,二手房由于不受預(yù)售證審批和集中備案的影響,價(jià)格的變化似乎更能反映當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)狀況。相比新建住宅,二手房?jī)r(jià)格主要由供需雙方?jīng)Q定,因此二手房交易更能有效反映市場(chǎng)價(jià)格。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,2016年北京全年二手房成交金額已經(jīng)占到樓市總成交金額的2/3左右。
3月18日,北京市教委公開回應(yīng),稱“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。
學(xué)區(qū)房帶動(dòng)二手房?jī)疵蜐q勢(shì)
比一般意義上的住宅漲得還要兇猛的,是北京的學(xué)區(qū)房。
還記得五道口為什么被稱作“宇宙中心”嗎?賴以成名的華清嘉園小區(qū)在2013年時(shí)一平方米單價(jià)曾超10萬(wàn)元,如今的單價(jià)已經(jīng)逼近13萬(wàn)元。
根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù),2017年2月,北京朝陽(yáng)區(qū)二手房的參考均價(jià)為69665元/平方米,僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)而聞名,其學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高企,拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格,西城區(qū)的二手房參考均價(jià)甚至超過了10萬(wàn)元/平方米。
在采訪中,不少房屋中介表示,北京二手房市場(chǎng)最近這波上漲首先是由學(xué)區(qū)房帶動(dòng)起來的,背后的原因主要有兩個(gè),一是很多家長(zhǎng)急于在此刻換房,二是因?yàn)槭忻嫔洗嬖谝恍┓课葜薪椤岸诜俊钡那闆r。
根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定,每年的入學(xué)相關(guān)信息采集都在5月初開始進(jìn)行登記,6月份開始學(xué),F(xiàn)場(chǎng)報(bào)名。每年的3—4月份可謂是家長(zhǎng)們購(gòu)買學(xué)區(qū)房的最后沖刺階段。
此外,每年春節(jié)之后的這一個(gè)月,也被很多房屋中介視為提前囤積學(xué)區(qū)房的黃金時(shí)機(jī)。趁著節(jié)后成交低迷將學(xué)區(qū)房收上來,再等旺季高價(jià)售出,賺取差價(jià)。再加上學(xué)區(qū)房屬于稀缺資源,漲幅遠(yuǎn)高于非學(xué)區(qū)房,投資屬性相對(duì)較高,盡管市面上不少學(xué)區(qū)房都屬于“老破小”,但仍然備受追捧。西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)內(nèi)一家房屋中介告訴記者,年前這里的學(xué)區(qū)房單價(jià)是12萬(wàn)元,目前已經(jīng)上漲到15萬(wàn)元。伴隨著學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上漲,周邊住宅價(jià)格也應(yīng)聲而動(dòng),上漲幅度普遍在每平方米1萬(wàn)元左右。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,北京推行就近入學(xué)政策以來,每年的這個(gè)季度學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲都會(huì)拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)。今年西城區(qū)幾所重點(diǎn)小學(xué)增加了直升學(xué)校,再加上金猴年和放開二胎政策的影響,2016年北京地區(qū)新生兒出生數(shù)量超過30萬(wàn)人,不少家長(zhǎng)未雨綢繆,在孩子出生時(shí)就參與到搶房大軍,使得學(xué)區(qū)房比往年更加緊俏。
在郭毅看來,2016年“9·30新政”出臺(tái)以后,北京二手房市場(chǎng)迅速降溫,交易量在2016年最后三個(gè)月持續(xù)下滑。2017年1月恰逢春節(jié)長(zhǎng)假,進(jìn)一步導(dǎo)致交易量減少。春節(jié)過后,隨著一些高端樓盤開始進(jìn)入市場(chǎng),北京市新建住宅交易均價(jià)出現(xiàn)了一定幅度的上漲,但是主要的價(jià)格浮動(dòng)集中在二手住宅交易市場(chǎng)。一方面,隨著新建住宅的進(jìn)入,北京南城和西城的二手住宅和新建住宅的差額拉大,導(dǎo)致了普漲現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面,目前市場(chǎng)主力仍然是改善型需求的業(yè)主,換房的業(yè)主存在一定的價(jià)格預(yù)期,成為拉升二手住宅交易價(jià)格的主力人群。
北京迎來史上最嚴(yán)樓市調(diào)控
今年全國(guó)兩會(huì)期間,北京及環(huán)京樓市的火熱情況受到各界關(guān)注。就在業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)樓市調(diào)控政策是否會(huì)在“3·30”這個(gè)節(jié)點(diǎn)公布時(shí),3月17日下午,北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì),北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí):自18日起,居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%,購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)。另外,企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對(duì)象為個(gè)人,按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。
對(duì)比北京早前的調(diào)控措施,此次新政對(duì)二套房的調(diào)控更為嚴(yán)格,即購(gòu)買二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,且增加首付比例。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺(tái),勢(shì)必會(huì)減弱目前的購(gòu)房需求,這對(duì)于當(dāng)前上漲的房?jī)r(jià)壓力會(huì)有一定的抑制作用。
除了強(qiáng)化差別化信貸政策,北京市住建委出臺(tái)的相關(guān)文件還特別指出,今年以來,北京市規(guī)劃國(guó)土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度,保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃,完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%,是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃,是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。
今年2月,北京市政府常務(wù)會(huì)議審議通過的《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,該市2017年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)260公頃,較上年下降七成。計(jì)劃公布后,有評(píng)論認(rèn)為,未來土地資源供給持續(xù)下降,尤其是核心一二線城市,供地計(jì)劃持續(xù)銳減,地價(jià)緊隨攀升,勢(shì)必會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上漲。
對(duì)此,北京市住建委特別表示,今年260公頃的商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量事實(shí)上是超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。此外,未來相關(guān)部門將加強(qiáng)調(diào)度,督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開工、950萬(wàn)平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度,盡快形成商品住房供應(yīng)。
初步統(tǒng)計(jì),目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬(wàn)套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面,督促這20萬(wàn)套庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng),將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期的作用。
在新政出臺(tái)后,北京市住建委開始嚴(yán)查房地產(chǎn)中介市場(chǎng),重點(diǎn)查處違規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。北京市發(fā)改委3月22日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為的提醒書》,提醒商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià),實(shí)行一套一標(biāo);不得捏造、散布漲價(jià)信息,哄抬價(jià)格;不得相互串通,操縱市場(chǎng)價(jià)格。
從近期釋放的信息來看,遏制房?jī)r(jià)過快上漲、限制投機(jī)需求這一手仍將“硬下去”。
在政府的緊急降溫之下,北京樓市的成交量開始出現(xiàn)下跌。
來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年第12周(3月13日-3月19日),北京樓市的成交面積開始出現(xiàn)下跌,一周內(nèi)成交面積為11.62萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌0.76%。而此前一周,北京市的成交面積環(huán)比漲幅為178.54%。
房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)似乎更能說明問題。來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示,3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次,而“3·17新政”實(shí)施后的首個(gè)周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡,只有6699次看房,還不到平日的一半。
中原地產(chǎn)首席分析張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直滯后于實(shí)際成交數(shù)據(jù),對(duì)于北京來說,二手房市場(chǎng)滯后一個(gè)月左右,新建住宅目前簽約更加緩慢,預(yù)計(jì)在4月份將出現(xiàn)簽約高峰。但是在這一政策后,預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)快速平穩(wěn),二手房交易量會(huì)回到1.5萬(wàn)~1.8萬(wàn)套區(qū)間。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅表示,多方組合重拳之下,北京樓市成交量必然會(huì)應(yīng)聲而降,加之嚴(yán)厲調(diào)控使市場(chǎng)預(yù)期走低,部分客群主動(dòng)延后購(gòu)房計(jì)劃,觀望情緒加重,購(gòu)房需求萎縮,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)成交量持續(xù)走低,房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定,二手房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的價(jià)格下調(diào),議價(jià)空間也會(huì)增加。
新政波及的“躺槍者”
在“3·17新政”出臺(tái)當(dāng)天,各家中介都在緊急聯(lián)系目前已經(jīng)簽約的出賣人和買受人,了解客戶的貸款情況。對(duì)于眼下已經(jīng)走到網(wǎng)簽階段的客戶,則力爭(zhēng)趕在當(dāng)天18:00網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉前提交相關(guān)申請(qǐng)。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),3月17日,北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套,較前一日增加近40%,創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量新高。到了18日,網(wǎng)簽量仍高達(dá)968套。而平時(shí)的網(wǎng)簽數(shù)量每天在100套左右。
目前北京二手房市場(chǎng)上70%的購(gòu)房者都是先賣房、再買房。不少中介擔(dān)心,首付門檻提高后,很多人會(huì)重新考慮購(gòu)房計(jì)劃,其中受影響最大的是已成交但還未網(wǎng)簽的群體,受沖擊的交易量保守估計(jì)在已成交的50%左右。
張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計(jì)”,新政發(fā)布前后,北京的新房和二手房成交總量約在4萬(wàn)套,其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬(wàn)套!耙蛘J(rèn)貸后,首付比例由首套提高至二套的購(gòu)房量約1000到2000套。其中,湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套。”
劉博是此次政策波及到的業(yè)主之一,他戲稱自己成為了“炒房者”的“炮灰”。計(jì)劃將父母接到北京和自己一起住的劉博在春節(jié)過后將自己和妻子名下一套位于北三環(huán)外的一居室賣掉,在離上班不遠(yuǎn)的地方看上了一套總價(jià)1200萬(wàn)元的小三居。鑒于此前無(wú)數(shù)“前人”告知自己的經(jīng)驗(yàn),在與業(yè)主談妥價(jià)格后,他付了200萬(wàn)元定金以防業(yè)主反悔抬價(jià)。賣掉房子以后再加上自己的積蓄,剛好夠接近40%的首付。原本3月初就可以進(jìn)行的網(wǎng)簽,因?yàn)槌霾畹⒄`了一個(gè)星期,剛剛回到北京的劉博就被新政打了一個(gè)措手不及。根據(jù)新政,因?yàn)樗饲坝羞^公積金貸款記錄,因此這次買房的首付還差最少300萬(wàn)元,這還取決于自己的住宅是否被歸進(jìn)普通住宅。由于之前的房子已經(jīng)賣掉,即使眼下的這份合同可以和對(duì)方業(yè)主協(xié)商免責(zé)取消,如果要保證有房主,他仍需要付買自己房子的買家90萬(wàn)的違約金。在接到記者電話時(shí),劉博表示,自己最近已經(jīng)快把身邊的親戚朋友都煩死了,但是仍然無(wú)法籌到足夠的首付。
麥田地產(chǎn)的一名經(jīng)理表示,像劉博這樣的“連環(huán)單”在北京不算少數(shù),目前他們正在努力協(xié)調(diào)幫助準(zhǔn)備違約的客戶解決這類問題。該經(jīng)理表示,即使合同上標(biāo)明了“不可抗力因素”,但是是否追究違約責(zé)任還是要看買賣雙方的協(xié)商結(jié)果。
受到新政波及的不僅僅是劉博這樣的改善住房者,劉璇這樣首次購(gòu)房的剛需群體也受到了影響。新政規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款,緊接著,包括工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定,即日起縮小首套房貸款優(yōu)惠利率,最低折扣由9折調(diào)到9.5折。
據(jù)了解,此舉是為了貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,在國(guó)家貨幣政策穩(wěn)健中性、市場(chǎng)資金價(jià)格趨升環(huán)境下,更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,防范金融風(fēng)險(xiǎn)。北京銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn),基于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境,為有效防范金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展,已將個(gè)人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折調(diào)至9.5折。
也就是說,對(duì)于像劉璇這樣的已經(jīng)將首付和還款能力計(jì)算到極致的買家而言,每個(gè)月多出的1000元還款,對(duì)他們來說是極大的壓力。
首付貸“死灰復(fù)燃”?
記者注意到,隨著貸款政策收緊,購(gòu)房者的資金需求大幅上升,場(chǎng)外資金墊資房貸的“首付貸”再次在北京市面上出現(xiàn)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,針對(duì)此次政策波及到的成交來看,交易周期會(huì)變長(zhǎng),如何補(bǔ)首付會(huì)成為這一部分客戶的主要需求。
去年,隨著央行與相關(guān)部門一起對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓,首付貸被“叫!。
但在采訪中,北京一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,如果存在二套住房首付不足的情況,所在的中介可以幫忙聯(lián)系第三方金融平臺(tái)做首付墊資業(yè)務(wù)。據(jù)了解,目前平臺(tái)的借款方基本上都是先賣房再買房時(shí)著急用錢的人。通過借款,一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房,另一方面也可以作為另一套房的首付。
“這種首付款墊資必須要有抵押物,不然無(wú)法保證還款途徑。”該經(jīng)紀(jì)人表示,一般情況下,有抵押物的,第三方平臺(tái)提供的貸款額度在300萬(wàn)元左右。同時(shí),借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異,大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平,且借款期限在半年之內(nèi)。
此外,為了幫助換房的業(yè)主籌到首付款項(xiàng),部分中介通過第三方公司擔(dān)保,讓換房的業(yè)主先拿到房款。
根據(jù)北京住建委的相關(guān)規(guī)定,買賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易,網(wǎng)簽之前,買房人需要將貸款以外的房款存入由房產(chǎn)管理部門選擇的銀行所設(shè)立的監(jiān)管賬戶,并由銀行短期凍結(jié)予以監(jiān)管。在完成房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后,再將這筆資金劃給賣房人的銀行賬戶。這樣不僅能夠保證買房人的資金安全,同時(shí)也可以防止買房人惡意拖欠房款現(xiàn)象的發(fā)生。記者了解到,由于北京市二手房交易市場(chǎng)存在網(wǎng)簽價(jià)和實(shí)際成交價(jià)兩個(gè)價(jià)格,中介利用其中的價(jià)差,勸買房一方將多出來的款項(xiàng)通過中介旗下的擔(dān)保公司提前支付給業(yè)主。
一家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,其實(shí)這種方法在新政出臺(tái)前就已經(jīng)存在了,不過當(dāng)時(shí)主要是用來給部分存在抵押的業(yè)主解押使用。新政出臺(tái)后,近幾日通過他們辦理?yè)?dān)保手續(xù)的客戶明顯增多,“賣房的人需要錢去付下一套房子,買房的人也不希望受到影響而面臨解約,一般的擔(dān)保金額都在100萬(wàn)~300之間,主要看雙方的實(shí)際需求而定!
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