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北京“商改住”屢禁不止 限購(gòu)政策能否“一劍封喉”

2017年04月10日 09:39:37  來(lái)源:法制日?qǐng)?bào)
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  在連續(xù)發(fā)布限購(gòu)政策后,北京市近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》,成為首個(gè)對(duì)商住房限購(gòu)的城市。

  這一公告規(guī)定,商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類(lèi)項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件:名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起,在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)還規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

  商住房的存在由來(lái)已久,但如此動(dòng)真格地限購(gòu),尚屬第一次。

  北京市商住房限購(gòu)政策能否落地?這一政策將帶來(lái)哪些影響?《法制日?qǐng)?bào)》記者展開(kāi)了調(diào)查。

  房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都在等實(shí)施細(xì)則

  北京市的商住房限購(gòu)公告發(fā)布后,記者采訪了北京一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。

  房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)安居客的工作人員告訴記者,“商住房分兩類(lèi),有一類(lèi)商住房在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是商業(yè)類(lèi),比如酒店,一般我們能看到的就是沒(méi)有天然氣的這類(lèi)房子,這類(lèi)商住房現(xiàn)在不能以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi),只能是企事業(yè)單位或者公司購(gòu)買(mǎi)。還有一類(lèi)商住房在立項(xiàng)時(shí)為公寓用途,公寓類(lèi)住房既可以辦公也可以居住,個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)”。

  對(duì)于目前北京市商住房的銷(xiāo)售情況,安居客的工作人員告訴記者,新的商住房都暫停網(wǎng)簽了。根據(jù)新的政策,大部分購(gòu)房者都不符合資質(zhì)要求。具體房源怎么操作,建委還在研究,所以情況也不太明朗?辞闆r,商住房的價(jià)格應(yīng)該會(huì)下降,所以購(gòu)房者也都還在觀望。

  對(duì)于二手商住房的轉(zhuǎn)賣(mài),上述工作人員表示,二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。銀行對(duì)個(gè)人商住房貸款已經(jīng)停止了!艾F(xiàn)在很明確的是,如果外地戶籍買(mǎi)二手商住房就要交全款。自從這個(gè)政策下來(lái)后,銀行還沒(méi)辦理過(guò)任何一筆商住房的貸款,本地戶籍買(mǎi)說(shuō)不定能貸一部分,但是也很難說(shuō),因?yàn)檎邉倓偝雠_(tái),我們也在等實(shí)施細(xì)則”。

  房產(chǎn)中介鏈家的工作人員告訴記者,“現(xiàn)在我們公司所有的商住房項(xiàng)目都停止操作了,都在等建委的實(shí)施細(xì)則,只有實(shí)施細(xì)則出來(lái)之后才能有進(jìn)一步的消息,至于房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么樣還不知道,得根據(jù)實(shí)施細(xì)則來(lái)看”。

  對(duì)于商住房限購(gòu)政策,鏈家工作人員表示,“這是硬性規(guī)定,誰(shuí)也繞不過(guò)去,必須完全符合政策規(guī)定才能買(mǎi)”。

  在公告出臺(tái)后,監(jiān)管機(jī)構(gòu)也接連出手。

  北京市住建委官微發(fā)布消息稱,北京搜房網(wǎng)房天下獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)布“商改住”項(xiàng)目信息,屬于虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途。執(zhí)法部門(mén)已啟動(dòng)執(zhí)法程序,目前搜房網(wǎng)已經(jīng)下架全部涉嫌“商改住”項(xiàng)目的信息,涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也遭到注銷(xiāo)備案的處理。

  另?yè)?jù)媒體報(bào)道,北京市住建委執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn),卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天通公園里商辦項(xiàng)目等所在區(qū)域的15家房地產(chǎn)中介門(mén)店,涉嫌違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售、虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途,因而被責(zé)令停業(yè)整頓,接受進(jìn)一步調(diào)查處理。

  記者試圖與上述新聞中提到的商辦項(xiàng)目取得聯(lián)系,但有的售樓處電話已經(jīng)找不到,有的售樓處電話打不進(jìn)去,還有的售樓處工作人員告訴記者,只能找二手房中介。

  記者與卡夫卡社區(qū)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的二手房中介取得了聯(lián)系,對(duì)方都回復(fù)稱,因?yàn)檎咄J,所有與之相關(guān)的工作都停了,新房源二手房都一樣,要等更進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則。

  非京籍剛需族轉(zhuǎn)購(gòu)二手房

  記者以購(gòu)房者身份咨詢一名房地產(chǎn)中介,對(duì)方向記者推薦了位于北京亦莊的某商住項(xiàng)目,“這是公園地產(chǎn),品質(zhì)很高”。

  “需要以公司名義全款買(mǎi)。”房產(chǎn)中介特別強(qiáng)調(diào)。

  在咨詢另一名房地產(chǎn)中介過(guò)程中,記者提出,“能不能先注冊(cè)一個(gè)公司再買(mǎi)房”?對(duì)方回復(fù)稱,“看現(xiàn)在的政策規(guī)定好像是沒(méi)問(wèn)題的,但是實(shí)際操作起來(lái)會(huì)有什么麻煩也不知道,畢竟政策剛下來(lái),建議再等等”。

  對(duì)于一度缺少購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者而言,往往對(duì)商住項(xiàng)目有一種特殊情結(jié)。

  “現(xiàn)在商住房都要全款買(mǎi)了!痹诒本┐蚱磾(shù)年的方女士對(duì)記者說(shuō)。

  多年前,方女士就關(guān)注過(guò)上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤(pán)。

  “那個(gè)時(shí)候很便宜,大約四五十萬(wàn)元一套!狈脚空f(shuō),“不過(guò)家里不同意,覺(jué)得商住房給人感覺(jué)比較怪,建議我還是買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)的住宅。”

  不久前,朋友又給方女士介紹了一個(gè)商住項(xiàng)目,位于北京通州。

  “對(duì)外價(jià)格每平方米5萬(wàn)多元,內(nèi)部?jī)r(jià)格大約每平方米3萬(wàn)多元,不到4萬(wàn)元。不過(guò),朋友跟我說(shuō)的時(shí)候太晚了,當(dāng)時(shí)首付需要一半,也就是一百多萬(wàn)元,而且時(shí)間也很倉(cāng)促,離開(kāi)盤(pán)只剩3天,實(shí)在湊不出首付!狈脚坎粺o(wú)遺憾地說(shuō),“現(xiàn)在就更買(mǎi)不起了,全款肯定湊不出來(lái)。這個(gè)房子的位置確實(shí)很好,樓下就是地鐵,而且是精裝修!

  方女士今年將獲得購(gòu)房資質(zhì),她告訴記者,“我還是準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房,算首套房。商住房現(xiàn)在自住應(yīng)該還是可以,但是以后肯定不好賣(mài)”。

  開(kāi)發(fā)商鉆政策空子“商改住”

  北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn),林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷(xiāo)售,目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

  北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛。?duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋,中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu),依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案,直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),立即查處,絕不姑息。

  記者在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn),有房地產(chǎn)中介在銷(xiāo)售上述新聞中提到的項(xiàng)目,記者與對(duì)方取得聯(lián)系后,對(duì)方表示,“那應(yīng)該是很久以前發(fā)布的消息,我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個(gè)項(xiàng)目了”。

  這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示,這條銷(xiāo)售信息大約發(fā)布于五六天以前,對(duì)方對(duì)此表示,“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”。

  房地產(chǎn)中介青睞商住房,與北京市多年的限購(gòu)政策有關(guān)。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,觀察2008年以來(lái)北京酒店式公寓的發(fā)展情況,可以看出市場(chǎng)規(guī)模總體處于擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。在2008年供應(yīng)套數(shù)為11511套,而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購(gòu)政策調(diào)整、2012年普通住宅市場(chǎng)復(fù)蘇的階段,到了2013年開(kāi)始供應(yīng)套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì),說(shuō)明限購(gòu)政策下此類(lèi)產(chǎn)品潛在的投資價(jià)值增加。2015年為29547套,到了2016年則為41739套。2016年供應(yīng)套數(shù)創(chuàng)下了新高?傮w上看,供應(yīng)增加和市場(chǎng)銷(xiāo)售行情較好有關(guān)。而到了2016年下半年開(kāi)始,北京對(duì)于酒店式公寓的購(gòu)房政策和供地政策都開(kāi)始收緊。此類(lèi)政策效應(yīng)在2017年前兩月得到了體現(xiàn),即供應(yīng)總套數(shù)僅為770套。

  在商住房行情看漲的情況下,一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“商改住”。

  記者發(fā)現(xiàn),早在2011年,北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國(guó)土局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng),完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》,其中規(guī)定,2011年6月1日起,商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局,不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間,開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

  但現(xiàn)實(shí)情況卻是,“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。

  北京一家施工單位的工程技術(shù)人員向記者介紹了一個(gè)“商改住”的事例,“本來(lái)按照規(guī)劃就是商業(yè)項(xiàng)目,驗(yàn)收完成之后,甲方又開(kāi)始一通改”。

  “比如加隔墻之類(lèi)的,然后開(kāi)始作為住宅往外賣(mài)。”這名工程技術(shù)人員說(shuō),“有些地方需要改結(jié)構(gòu)再加固。這個(gè)應(yīng)該是不符合規(guī)定的,規(guī)劃里應(yīng)該寫(xiě)清楚項(xiàng)目的用途,不能隨便改,是開(kāi)發(fā)商鉆政策空子!

  在被問(wèn)及“商改住”是否存在安全風(fēng)險(xiǎn)時(shí),這名工程技術(shù)人員出言謹(jǐn)慎,“這個(gè)不好說(shuō),應(yīng)該是沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn),肯定不會(huì)塌”。記者 杜曉 實(shí)習(xí)生 張佳欣

[責(zé)任編輯:張曉靜]

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