編者按:豪宅市場(chǎng)是一個(gè)城市房?jī)r(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,去年北京“10萬元+” 豪宅成交611套,同比將近翻3倍,這樣的快速增長(zhǎng),值得高度關(guān)注。

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　過去的2016年有“豪宅年”之稱,豪宅成交量井噴,導(dǎo)致價(jià)格快速拉升。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2016年《一線城市豪宅市場(chǎng)研究報(bào)告》指出,2016年,一線城市豪宅去年累計(jì)成交接近2萬套,同比增長(zhǎng)44%。值得關(guān)注的是, 2016年四季度,一線城市豪宅成交均價(jià)為97152元/平方米,達(dá)到有史以來最高位,與2015年第四季度均價(jià)76526元/平方米比較,同比增幅達(dá)27%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院稱,近兩年一線城市豪宅市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”,住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)“豪宅化”的發(fā)展趨勢(shì)。

　　均價(jià)最貴豪宅直逼21萬元

　　據(jù)上述報(bào)告顯示,從2016年全年來看,“北上廣深”四個(gè)一線城市豪宅(均價(jià)在7.2萬元/平方米以上)的有成交發(fā)生的樓盤達(dá)299個(gè),其中有93個(gè)樓盤全年成交在3套及以下,這些成交量極少的項(xiàng)目大部分都是尾盤。

　　而得益于此輪房地產(chǎn)回暖周期的帶動(dòng),為諸多購房者和投資客創(chuàng)造了購買豪宅的機(jī)會(huì),一線城市豪宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年全年,一線城市豪宅成交均價(jià)排名前10名的樓盤,均價(jià)全部在15萬元/平方米以上,第一名湯臣一品均價(jià)突破20.6萬元/平方米。此外,排名前四位的樓盤全部位于上海,分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭,第五位是北京朝陽區(qū)北京壹號(hào)院,均價(jià)在15.8萬元/平方米左右,深圳地區(qū)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目是深圳灣壹號(hào),以均價(jià)15.2萬元/平方米,位于榜單第九位。

　　2016年,一線城市豪宅公寓產(chǎn)品,成交均價(jià)全部超過10萬元/平方米的樓盤有65個(gè),而2015年同期只有24個(gè),同比增幅高達(dá)171%。

　　易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為,回顧近三年一線城市豪宅市場(chǎng),成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),同比增幅始終保持在正區(qū)間,最低同比增幅出現(xiàn)在2014年四季度,為10.2%,最大同比增幅出現(xiàn)在2016年三季度,為31.9%。曹倪娜認(rèn)為,一線豪宅與普通住宅相比,具有自身特殊的運(yùn)行規(guī)律,受市場(chǎng)或者政策的影響較小,抗跌性強(qiáng),穩(wěn)健性高。

　　更重要的是,一線城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮,土地價(jià)格飛漲,開發(fā)商為了項(xiàng)目能盈利,給樓盤增加很多附加值和配套設(shè)施,以增加項(xiàng)目溢價(jià)能力,從而迫使很多非豪宅項(xiàng)目走向了高端化的路徑。

　　成交量同比增長(zhǎng)超四成

　　一線城市豪宅價(jià)格上漲的同時(shí),成交量并未因價(jià)格上行而下行。據(jù)上述報(bào)告顯示,2016年全年,一線城市豪宅累計(jì)成交19811套,相比2015年增長(zhǎng)44%,在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升。

　　從具體城市來看,上海成交套數(shù)占比52%,預(yù)計(jì)占據(jù)全國(guó)豪宅市場(chǎng)近半壁江山,其次是深圳和北京,占比分別為29%、18%,廣州占比為1%。

　　曹倪娜認(rèn)為,在前期政策支持、貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)預(yù)期的多重激勵(lì)下,疊加土地稀缺和核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì),一線豪宅成為了難得的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的,部分高凈值群體和專業(yè)機(jī)構(gòu)投資購房熱情空前高漲。此外,高端改善需求借機(jī)加快釋放,換房需求強(qiáng)烈,加之一線城市抗跌性強(qiáng),是能夠滿足高凈值人群自住投資兩種需求的資產(chǎn)。

　　值得關(guān)注的是,上海千萬元量級(jí)豪宅成交套數(shù)突破1.1萬套,同比增長(zhǎng)47%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究表示,上海豪宅市場(chǎng)明顯分化,1000萬元-2000萬元的入門級(jí)豪宅仍是當(dāng)下豪宅成交的主力,但總價(jià)2000萬元-3000萬元以及3000萬元-5000萬元的豪宅成交量增長(zhǎng)速度卻是最快的,增速均在70%以上。

　　而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海,但豪宅化趨勢(shì)更為嚴(yán)峻,剛需客群已經(jīng)有買不起房的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱,即使2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不好,但滯漲并不代表大幅下跌,對(duì)于京滬深來說,大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門檻提高等因素阻擋在買房大門之外。

　　地王銷售將承壓

　　值得一提的是,在限購、限貸、限錢、限價(jià)等調(diào)控新政連番出臺(tái)后,豪宅市場(chǎng)將遭“速凍”。

　　2016年第四季度,一線城市豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了“速凍狀態(tài)”,供應(yīng)量的下滑帶動(dòng)了成交量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年四季度,一線城市豪宅成交4188套,成交量出現(xiàn)明顯回落,環(huán)比下降27%,同比下降46%。

　　曹倪娜認(rèn)為,一線城市豪宅成交量的井噴帶動(dòng)了價(jià)格短期內(nèi)迅速拉升,在無形中堆積了短期風(fēng)險(xiǎn),豪宅的投資屬性將在未來一段時(shí)間受到限制。

　　事實(shí)上,多位房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力將增強(qiáng),尤其對(duì)近兩年誕生的地王來說,定價(jià)在2000萬元-3000萬元的豪宅競(jìng)品較多,日子可能不好過,但剛改性豪宅和頂級(jí)豪宅仍將保持穩(wěn)定銷量。

　　克而瑞則表示,上海今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮將成定局,但就價(jià)格而言,盡管2016年房?jī)r(jià)過快上漲透支了未來市場(chǎng)預(yù)期,但在供應(yīng)持續(xù)偏緊、地價(jià)高過房?jī)r(jià)的大背景下,企業(yè)并沒有降價(jià)空間和動(dòng)力,隨著新晉地王入市,在改善性需求成為主流購買力的市場(chǎng)格局下,熱點(diǎn)板塊和高端住宅市場(chǎng)仍將有上漲空間。