原標(biāo)題：夫妻“撿漏”買(mǎi)下二手房 卻發(fā)現(xiàn)房子早已被查封

　　房子在買(mǎi)家不知情的情況下被房東出租二十年，直到房款付清收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)租客趕不走；本著落戶(hù)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，但原房東戶(hù)口卻一直不遷出；更有甚者，準(zhǔn)備過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)房子已被法院查封……杭州的周先生夫妻倆，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)也遇到了類(lèi)似情況。

　　以為撿漏買(mǎi)了套二手房

　　卻發(fā)現(xiàn)房子早已被查封

　　去年上半年樓市行情回暖，周先生夫妻倆著手買(mǎi)房事宜，礙于手頭資金有限，周先生兩夫妻并未選擇房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的新房，而是將目光著眼于二手房市場(chǎng)。他們看中了西湖區(qū)望月公寓桂花苑一套一樓88平方米的房子，與房東商議好總價(jià)115萬(wàn)元成交，折算下來(lái)單價(jià)在13000元/m2左右。

　　記者在我愛(ài)我家官網(wǎng)上看到，目前望月公寓小戶(hù)型房源掛牌價(jià)是在22000~24000元/m2。按這一價(jià)格來(lái)看，周先生兩夫妻當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格可以說(shuō)是在市場(chǎng)上撿漏了。

　　由于是私下協(xié)商交易，周先生并未找中介公司做推薦，雖然房子價(jià)格已談妥，但因?yàn)椴欢�二手房交易流程，于是象征性地找了一家中介公司，�?fù)責(zé)辦理交易流程。

　　按照常規(guī)的二手房買(mǎi)賣(mài)流程，周先生夫妻倆先與房東簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓居間意向合同》，并交了5萬(wàn)元購(gòu)房定金，約定在2016年6月30日前到房產(chǎn)信息網(wǎng)上簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》及其他買(mǎi)賣(mài)相關(guān)文件。

　　《房屋轉(zhuǎn)讓居間意向合同》里寫(xiě)著，房東保證桂花苑這套房子不存在抵押、被查封、強(qiáng)制拆遷或其他不能出售的情況，滿足交易條件，并承諾在2016年6月30日前注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)證，并正常過(guò)戶(hù)。

　　準(zhǔn)備好購(gòu)房款后，周先生多次催促房東趕緊簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，但房東以各種理由拖延，夫妻倆意識(shí)到情況不對(duì)，調(diào)查后得知，原來(lái)這套房子先后被西湖區(qū)人民法院、拱墅區(qū)人民法院查封，并且房子已經(jīng)進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，房東根本無(wú)法將這套房子過(guò)戶(hù)。

　　于是，夫妻倆向法院起訴，要求房東按照合同規(guī)定，雙倍返還定金。同時(shí)，由于市場(chǎng)行情快速升溫，同樣的價(jià)格已經(jīng)無(wú)法買(mǎi)到區(qū)域內(nèi)相同面積的房子，在要求雙倍返還定金的同時(shí)，還要求房東賠償房屋差價(jià)損失。

　　從法院委托的拍賣(mài)公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)來(lái)看，望月公寓桂花苑這套房子在去年10月中旬的評(píng)估價(jià)為147萬(wàn)元左右，比當(dāng)初協(xié)商賣(mài)房時(shí)總價(jià)還要高了32萬(wàn)元。

　　最終，法院在審理相關(guān)資料后判定，房東須雙倍返還購(gòu)房定金，并賠償20萬(wàn)元差價(jià)損失，合計(jì)30萬(wàn)元整（包含周先生兩夫妻交納的5萬(wàn)元購(gòu)房定金）。

　　簽訂居間協(xié)議前

　　先查明房子產(chǎn)權(quán)是否存在爭(zhēng)議

　　負(fù)責(zé)上述案件的浙江錦豐律師事務(wù)所滕玲玲律師表示，周先生夫妻倆犯了一個(gè)重大失誤：按照規(guī)定，周先生或者中介公司在簽訂居間協(xié)議前應(yīng)向房管部門(mén)查詢(xún)房屋的權(quán)屬情況，是否存在爭(zhēng)議，是否被法院查封等事宜，以確保房子產(chǎn)權(quán)在交易過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生糾紛。如果經(jīng)紀(jì)人未按照規(guī)定執(zhí)行導(dǎo)致房屋交易過(guò)程中產(chǎn)生紕漏，買(mǎi)家或賣(mài)家還可同時(shí)起訴中介公司。

　　按照目前行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)二手房，總價(jià)150萬(wàn)元以下的房產(chǎn)，中介費(fèi)按3%收取，但這筆費(fèi)用往往是由買(mǎi)家承擔(dān)，如果周先生夫妻倆通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)，在沒(méi)有折扣的情況下需要支付34500元的中介費(fèi)。為了節(jié)省這部分中介費(fèi)，有不少買(mǎi)家會(huì)選擇與賣(mài)家事前談妥，周先生也是如此。

　　因而在起訴過(guò)程中，周先生夫妻倆僅起訴了房東一人，而未對(duì)中介公司進(jìn)行起訴。

　　在滕玲玲律師看來(lái)，按照往常的判決理念，只有簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，才能主張房屋差價(jià)損失。周先生夫妻倆很幸運(yùn)，雖然只簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓居間意向合同》，沒(méi)有簽訂正式的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，由于是房東違約，確實(shí)給周先生夫妻倆造成實(shí)際損失，因此房東不僅要雙倍返還定金，還須賠償房屋差價(jià)損失。

　　在此，滕玲玲律師特別提醒：房子一旦出現(xiàn)被法院查封、抵押未解除、小產(chǎn)權(quán)房、未到期的經(jīng)濟(jì)適用房等情形，都是無(wú)法正常過(guò)戶(hù)的，一旦購(gòu)買(mǎi)二手房過(guò)程中發(fā)生類(lèi)似無(wú)法正常交易的情況，可以根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，主張雙倍返還定金和相應(yīng)的房屋差價(jià)損失。

　　來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào)