09年樓市僅是“回光返照” 多瘋狂就有多悲涼

　　“金九銀十”的美好記憶，并沒(méi)有在今年的樓市重現(xiàn)。本來(lái)對(duì)“十一”超長(zhǎng)“黃金周”大抱希望的開發(fā)商，也是失望到了極點(diǎn)，據(jù)相關(guān)報(bào)道，商品房的成交量不僅沒(méi)有上升，而且創(chuàng)下新低。

　　樓市成交量的“慘不忍睹”，發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)：2009年上半年的樓市回暖僅僅是“回光返照”，現(xiàn)在的“價(jià)升量縮”可能就是“盛極而衰”的征兆，秋涼已起，嚴(yán)寒漫長(zhǎng)的冬天估計(jì)也已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

　　在論證這個(gè)判斷之前，讓我們來(lái)比較一下中國(guó)樓市和外國(guó)樓市的規(guī)律。“土地資源的有限將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好”的判斷，在一個(gè)大的歷史跨度里面，或許是有效的，但在一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里面，它是站不住腳的。這一點(diǎn)已經(jīng)被日本、美國(guó)、香港、英國(guó)等地的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)踐證明了，不用贅述。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，絕不會(huì)獨(dú)立于市場(chǎng)規(guī)律之外，也必將遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)在其他國(guó)家基本上都不屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也不是國(guó)家財(cái)政的主要來(lái)源，國(guó)家的輸血支撐力度十分有限，因此其價(jià)格波動(dòng)規(guī)律是和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是一致的。而我國(guó)，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家財(cái)政，特別是地方財(cái)政，在相當(dāng)程度上，對(duì)“土地收入”有一種依賴性，所以，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就是典型的“政策市”，在調(diào)整周期上就會(huì)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相反。宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，發(fā)展房地產(chǎn)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，增加財(cái)政收入，保證GDP的增長(zhǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)景氣了，政府的稅源大增，也就到了該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候了。

　　縱觀我國(guó)這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年到2005年是平穩(wěn)發(fā)展的黃金五年，2006年、2007年是偏離理性的兩年。偏離理性，也就意味著將進(jìn)入調(diào)整期。從2006年7月27日公布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》開始，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策更是接踵而至，讓樓市本已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的調(diào)整期�？墒牵�一場(chǎng)史無(wú)前例的國(guó)際金融危機(jī)中斷了調(diào)整的進(jìn)度。面對(duì)出口不暢、實(shí)體企業(yè)紛紛破產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控變?yōu)榱朔龀�，于是房地產(chǎn)市場(chǎng)放慢了調(diào)整的腳步，出現(xiàn)了反彈。

　　與此同時(shí)，一些相關(guān)的因素共同作用，導(dǎo)致了2009年樓市的“回光返照”。其一，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在2009年上半年就累計(jì)新增人民幣貸款7.4萬(wàn)億元，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬估計(jì)有1萬(wàn)億元的銀行貸款通過(guò)各種渠道流進(jìn)樓市，成為追逐短期投機(jī)利潤(rùn)的熱錢；其二，各個(gè)城市開展大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是地鐵、道路、商場(chǎng)、廣場(chǎng)的建設(shè)，增加了樓市升值的話題，在開發(fā)商的廣告和媒體的宣傳之下，相當(dāng)一部人基于“從眾心理”紛紛買房，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的掉頭向上；其三，金融危機(jī)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，人民幣不僅沒(méi)有貶值，還邁出了國(guó)際化的步伐，加上西方國(guó)家施加人民幣升值的壓力，西方國(guó)家的一些熱錢紛紛進(jìn)入中國(guó)“避險(xiǎn)”，一部分資金進(jìn)入樓市對(duì)房?jī)r(jià)回暖也起到了推動(dòng)作用；其四，包括我國(guó)在內(nèi)的各國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量的大規(guī)模增加，誘發(fā)了人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，尤其是對(duì)惡性通貨膨脹的憂慮，不少人便投資房地產(chǎn)，期待保值增值。

　　弄清楚了2009年這輪房地產(chǎn)“回光返照”的原因，再看一些相關(guān)的信號(hào)，基本上就可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)做出一個(gè)基本判斷。

　　10月8日，澳大利亞央行行長(zhǎng)斯蒂文斯稱，“經(jīng)濟(jì)很可能將在未來(lái)一年時(shí)間里呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，通脹水平接近于目標(biāo)，嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)滑坡風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去�！庇谑�，澳大利亞成為金融危機(jī)之后第一個(gè)加息的國(guó)家，澳大利亞央行決定將基準(zhǔn)利率從3.00%上調(diào)至3.25%。雖然現(xiàn)在說(shuō)澳大利亞的決策十分英明還為時(shí)尚早，但目前世界主要經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)數(shù)據(jù)確實(shí)顯示宏觀經(jīng)濟(jì)有向好的趨勢(shì)。

　　再看國(guó)內(nèi)，今年7月以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委先后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號(hào)。10月9日，國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”的文章，明確建議年底調(diào)控�？磥�(lái)，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步趨好，注重民生的中央政府，調(diào)控樓市的利劍只是在等待出鞘的最佳時(shí)機(jī)了。10月12日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了《中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)2009年秋季報(bào)告》，報(bào)告預(yù)測(cè)今年中國(guó)GDP增長(zhǎng)速度將達(dá)到8.3%左右，今明兩年不會(huì)發(fā)生明顯的通貨膨脹，似乎更加確認(rèn)了調(diào)控的可行性和必要性。

　　市場(chǎng)是公平的，你曾經(jīng)有多瘋狂，可能就會(huì)在某個(gè)時(shí)候讓你體會(huì)有多悲涼。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不可避免，2009年上半年“回光返照”的透支，將使得這一波的調(diào)整可能更加猛烈，調(diào)整的時(shí)間更長(zhǎng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不出問(wèn)題，房?jī)r(jià)跌到百姓能夠承擔(dān)的合理水平，房地產(chǎn)企業(yè)在尸橫遍地中完成了重組洗牌，可能才是這一波調(diào)整的盡頭。(郭文婧)

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