中央黨校專家：土地財政是推動房價上漲罪魁

 
周天勇認為，現(xiàn)行土地住房體制晚改不如早改，改革越拖越難。資料照片

　　●房地產領域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點

　　●2009年房價上漲是土地招拍掛、賣地財政、零房產稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)

　　●如果不加以調控，2010年的房價很可能還會繼續(xù)上漲

　　●應當鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產權房

　　●開征房產稅是抑制住宅投資和投機的唯一手段

　　●嚴格控制村莊宅基用地，適當放寬城市建設用地

　　●解決土地房屋領域中的難題，穩(wěn)定和降低房價，必須用改革的辦法

　　房價太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購買能力；遷移入城的農民，更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動，家庭不能團圓，農村老齡化快于城市，這種狀況，必定會給中國二三十年后的社會造成極不穩(wěn)定的麻煩。房價太高，從短期看，與流動性過多等等有關；從供需看，與城市建設的住宅用地供應不足有關；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財政、不征收房產稅而使房屋投資和投機加劇等等有關。土地和房屋制度，已經到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專訪著名經濟學家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

　　中國目前的房價收入比嚴重惡化

　　經濟參考報：周教授，今年以來，您就土地和房產體制的改革發(fā)表了一系列觀點，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財政體制及住房相關政策制度的問題，以及如何進行改革，想請您談談看法。

　　周天勇：目前房地產領域成了經濟、社會的一個熱點，一是房價持續(xù)上漲，遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價購買土地，成為“地王”，進一步推高了房價的預期。之所以熱，是因為這個領域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點。

　　一般來說，政府以權力來分配土地、房產建設經營和消費所形成的利益，在中國，主要是通過出讓金和壟斷性的市場、稅收、收取各種費、讓開發(fā)商承擔配套等等來實現(xiàn)。與土地和房產有關的企業(yè)主要是利用資本、政策機會等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大于供給來分配，假定供應量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產商五百套價格定位就在能買得起這五百套的消費者層次；房地產商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權。

　　土地和房屋問題，如果調控不當，會影響經濟和社會的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房價水平的關系。據(jù)大部分學者的研究，房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7。2008年在我們全國統(tǒng)計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉移的農民人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關系在惡化，已經到了不得不解決的地步了。

　　經濟參考報：我看到您提出，2009年房價上漲，是招拍掛、政府賣地、房產稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學者認為，2009年房價上漲，主要是由貸款投放過多而流動性過多形成的。您怎么看？

　　周天勇：房價持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長的速度，其原因是復雜和綜合性的。從供求上來看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說的體制性的原因。短期的流動性過多，也會推動地價和房價的上漲。

　　現(xiàn)在許多人擔心，2010會是一個通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬億貸款的投放，有的進入了投資建設，有的進入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來的流向看，明年最麻煩的一個事是有一部分流動性可能跑到了房地產市場，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進入，而房地產又不能很快增加供給。房價如果不加以調控，2010年我認為上漲的可能性較大。

　　房價上漲必定與土地的供應規(guī)模和供應方式有關

　　經濟參考報：有看法認為，房價上漲與土地的供應無關，我看到您的一些不認同的觀點，您能不能談談？

　　周天勇：房價的上漲，不可能與土地的供應多少無關系，否則，在經濟學道理上講不通的。中國最大的一個兩難問題是人口眾多與耕地較少，你是實行嚴格的控制制度，用耕地來保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來滿足住房的建設需求，防止房價上漲過快？不可能嚴格控制土地用于住宅建設，而住宅價格不上漲。當然，有些地區(qū)是全國人民，甚至是全世界的人來買房，這樣地區(qū)的房價上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區(qū)，低了15個百分點以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房價將還會持續(xù)上升。

　　經濟參考報：2009年大家的一個關注點是房地產商的囤地，您認為這對房價有影響嗎？

　　周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經營行為。也就是控制土地用來建設房屋的量，使其供給小于需求，在房價較高時，將地轉賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地產商在囤地，實際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農村的集體土地，以較低的價格征用過來，先儲備起來，控制供應量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價格因此而上升時，再將其進入招拍掛，這時政府就獲得了囤地的最大收入。房地產商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進入房價，這是導致房價上升的一個很重要的原因。

　　土地招拍掛和土地財政是推動房價上漲的罪魁禍首

　　經濟參考報：房價后面的關系和問題這樣復雜，您認為，穩(wěn)定和降低房價，能讓大多數(shù)居民能買得起房，最主要的努力方向是哪里？

　　周天勇：我認為，中國房價“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應不適應城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來解決。

　　經濟參考報：眾所周知，土地招拍掛競價出讓，是我國從協(xié)議劃撥土地到土地市場化分配的一項重大改革，您為什么說它是導致房價上漲的第一個深層次原因呢？

　　周天勇：當然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓，這在土地資源的分配上是一個大進步。但是，市場結構的改善是一個非常復雜的問題。從經濟學方面看，市場結構基本的構成是供給與需求，基本類型有壟斷與競爭，但是細分起來，它有供給競爭與需求競爭型、供給壟斷和需求競爭型、供給競爭與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產商充分競爭的市場。

　　這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場，還有它自己的一些特點：1、要出讓的土地，掛是不連續(xù)掛的，是間斷性的，有的在某家報紙上只刊登一天，許多購買者不知道；2、可能掛和拍之間時間很短，導致即使知道的購買者，也來不及了解有關土地的信息，信息不透明，不對稱；3、土地出讓在縣、市、省、全國之間沒有聯(lián)網(wǎng)，沒有形成一個市場體系；4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內部交易。加上地方政府財政多收的利益驅動，這種招拍掛體制，實際上已經淪為了地方政府高價賣地的一種非常順手的操作機制。從今年土地招拍掛價格暴漲和房價上漲的情況來看，招拍掛體制已經成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。

　　經濟參考報：這樣復雜，那么，地方政府財政在土地和房產方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問題，與房價有什么關系？

　　周天勇：政府賣地是有利益驅動的。目前，財政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費罰款，2007年的財政，許多地方政府的收費罰款的部分占到30%多，地方政府賣地加上土地幾項稅的收入占整個總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費在40%-50%。地方政府搞建設要花錢，養(yǎng)人要花錢，搞公共服務要花錢。因此，它需要有來更多錢的道。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。

　　我們買房時價格較高的一個重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來，攤入房價，支出方面也是一年花掉。其實，仔細想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財政體制。一個城市，規(guī)劃面積為30平方公里，王書記一任5年賣掉15平方公里，李書記一任5年賣掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無地可賣了，也就是說前兩任書記、市長把后12任書記、市長的地全部賣光了。

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