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今年3月初，從杭州到北京創(chuàng)業(yè)的李小姐看中了北京東二環(huán)外海晟名苑一套70多平方米的精裝房，業(yè)主報(bào)價(jià)是210萬(wàn)元，近3萬(wàn)元／平方米。全國(guó)兩會(huì)結(jié)束不久，中介公司來(lái)電對(duì)她說(shuō)：“你看中的房子少于300萬(wàn)不賣(mài)了”，即每平方米價(jià)格漲到4．3萬(wàn)元左右。不料沒(méi)出1個(gè)月，中央連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)新政策，房產(chǎn)中介催她早簽約的電話從此銷(xiāo)聲。
房市真的進(jìn)入低谷了嗎？
開(kāi)發(fā)商、投資客力扛降價(jià)壓力
“毫無(wú)疑問(wèn)，這兩周是交易低潮。”中鼎聯(lián)行房屋顧問(wèn)張靖坤說(shuō)，但客戶需求下降并不等于二手房交易價(jià)格下降。
在機(jī)場(chǎng)高速公路大山子橋附近的國(guó)觀上風(fēng)樓盤(pán)，四棟高層住宅樓已經(jīng)聳立路旁。去年底，中國(guó)青年報(bào)記者登錄該樓盤(pán)網(wǎng)站查詢獲悉，這個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)在今年2月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)1．8萬(wàn)~2萬(wàn)元／平方米。春節(jié)過(guò)后，銷(xiāo)售顧問(wèn)說(shuō)，該樓推遲至3月初開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定。4月下旬，記者再次光顧國(guó)觀上風(fēng)售樓處時(shí)被告知：至少要到七八月再開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)周邊的房?jī)r(jià)漲到3．5萬(wàn)元／平方米，“我們不會(huì)低于這個(gè)價(jià)格”。
這是一種典型的“捂盤(pán)”抬價(jià)現(xiàn)象。中科院政策所經(jīng)濟(jì)學(xué)家張洪石說(shuō)，房產(chǎn)新政接連出臺(tái)后，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是投資戶，都在奮力扛住降價(jià)壓力，甚至已經(jīng)對(duì)政策調(diào)控產(chǎn)生了“抗藥性”。雖然國(guó)家近年來(lái)一直在出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但每次政策觀望期過(guò)后，京城房?jī)r(jià)仍舊一路飛跑。
“不出下周末，房市就能轉(zhuǎn)暖。”在北京某中介公司從事投資置業(yè)顧問(wèn)的莊先生說(shuō)。
他分析，房地產(chǎn)新政提高首付比例與銀行利率后，把大量從銀行貸款的買(mǎi)房戶拒之門(mén)外。但以2009年末公布的11家上市銀行為例，房貸占了個(gè)人貸款的百分之七八十。政策觀望期結(jié)束后，銀行怎么可能讓“錢(qián)躺在金庫(kù)里睡大覺(jué)”，必須尋找贏利出路，從而推動(dòng)房市轉(zhuǎn)暖。
莊先生的觀點(diǎn)是“扛過(guò)政策觀望期就萬(wàn)事大吉”。他說(shuō)：“這不是信口雌黃�！眹�(guó)家調(diào)控政策不是要把房?jī)r(jià)一棒子打到谷底，而是希望房?jī)r(jià)不能漲得太猛，保持一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司芍藥居分店一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)中國(guó)青年報(bào)記者說(shuō)，2008年房?jī)r(jià)大跌，2009年房?jī)r(jià)大漲，一邊調(diào)控一邊漲價(jià)已經(jīng)使很多業(yè)主“心理非常成熟了”。作為全國(guó)的首都，國(guó)際化的大都市，目前北京房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)國(guó)際同類城市比較并不高。
龍湖集團(tuán)北京公司置業(yè)顧問(wèn)韓小姐說(shuō)，如果把三環(huán)以內(nèi)定義為北京核心區(qū)的話，現(xiàn)在房?jī)r(jià)大概在4萬(wàn)~7萬(wàn)元／平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海核心區(qū)域12萬(wàn)~15萬(wàn)元／平方米，香港20萬(wàn)~30萬(wàn)元／平方米的價(jià)格水平。
據(jù)介紹，2008年下半年到2009年上半年，高檔精裝公寓是北京房?jī)r(jià)上漲的“推力器”。地處芍藥居的“紅璽臺(tái)”去年九十月份均價(jià)為1．8萬(wàn)元／平方米，今年4月已經(jīng)漲到6萬(wàn)元／平方米。與此同時(shí)，北四環(huán)的“遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城”均價(jià)從去年每平方米2萬(wàn)元“飛漲”到今年的6萬(wàn)元／平方米。
京城很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。韓小姐透露，這種高價(jià)格預(yù)期立即拉升了周邊新樓盤(pán)和二手房的價(jià)格。長(zhǎng)期來(lái)看，京城房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，只是漲到一個(gè)大部分客戶都承受不了的高度時(shí)，“價(jià)格會(huì)暫時(shí)停下來(lái)"歇一歇"，然后再繼續(xù)漲”。
北京市94中學(xué)的張老師說(shuō)，近5年來(lái)政府一直在出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)上漲的各種政策。每年發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)來(lái)年房?jī)r(jià)“平穩(wěn)”、“走低”，但他看到的是另一番漲價(jià)現(xiàn)象�！罢邲](méi)有有效地控制房?jī)r(jià)�！彼f(shuō)。
炒房不是影響房?jī)r(jià)的決定性因素
張洪石從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，價(jià)格由成本加利潤(rùn)組成，價(jià)格高低主要取決于供需關(guān)系�！鞍驯本┓�?jī)r(jià)居高不下的原因歸結(jié)于炒房與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的腐敗行為，都是不客觀的�！�
2009年北京市商品房竣工面積為2678.6萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積1613.2萬(wàn)平方米。張洪石說(shuō)，以每套面積80~125平方米計(jì)算，全市去年竣工的商品房大約在12萬(wàn)~15萬(wàn)套。
北京市常住人口接近1800萬(wàn)人，按去年竣工商品房的規(guī)模與建設(shè)速度計(jì)算，大概需要40年時(shí)間才能滿足全市每戶家庭的基本購(gòu)房需求，供應(yīng)量嚴(yán)重不足。
只要遠(yuǎn)期有看漲的趨勢(shì)，市場(chǎng)肯定存在追逐利差的投機(jī)群體。不過(guò)，北京房市“消費(fèi)的主力不是炒房者”。張洪石首先以南四環(huán)外的萬(wàn)科紫臺(tái)樓盤(pán)來(lái)證實(shí)自己的判斷。一套商品房171平方米，每平方米3萬(wàn)元左右，總房?jī)r(jià)就在500萬(wàn)元。一個(gè)單元十六層、32套，市場(chǎng)價(jià)格總額為1．6億元。小區(qū)有四棟樓，共20個(gè)單位。炒家即便買(mǎi)走其中一個(gè)單元，也不足以影響整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)。
其次，以他個(gè)人兼任過(guò)江浙企業(yè)集團(tuán)高管的經(jīng)驗(yàn)觀察，排在中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)中200位左右的企業(yè)資產(chǎn)大概是十億元，企業(yè)排名越往后資產(chǎn)就越少。如果其中一家企業(yè)拿出1億元資金到北京炒房的話，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金鏈必定受到嚴(yán)重影響。
第三，新聞報(bào)道中常說(shuō)山西煤老板攪亂北京房市。他分析，哪怕山西有1000個(gè)煤老板，每個(gè)人攜帶1億元資金炒房也就是1000億元，根本無(wú)以撼動(dòng)京城房市的大盤(pán)。
“炒房者在房市充其量是起到一個(gè)推波助瀾的作用�！彼J(rèn)為，影響北京房?jī)r(jià)的決定性因素還是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司以40.8億元拿下的望京“地王”，樓面價(jià)每平方米2．75萬(wàn)元；中國(guó)兵器裝備集團(tuán)子公司拍獲的海淀“地王”樓面價(jià)達(dá)到2．83萬(wàn)元／平方米。
除此之外，樓盤(pán)基建、安裝成本每平方米一兩千元，開(kāi)發(fā)商售房的所得稅、營(yíng)業(yè)稅等各種稅費(fèi)約占房?jī)r(jià)的三分之一；房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤(rùn)最低在15％，兩年為一個(gè)開(kāi)發(fā)周期。按此測(cè)算的話，每平方米商品房?jī)r(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元，與市民心理價(jià)格預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位研究員接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)介紹，2009年我國(guó)全社會(huì)消費(fèi)品總額12.5343萬(wàn)億元，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額占了一半以上。“說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)一點(diǎn)都不為過(guò)�！彼f(shuō)，以北京為例，去年全市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2337.7億元，占全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資48.1％；房地產(chǎn)銷(xiāo)售4．4萬(wàn)億元，占GDP比重13.11％。
“任何產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率都比不上房地產(chǎn)�！敝灰恋刎�(cái)政問(wèn)題不解決，宏觀調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)的空間就值得關(guān)注。張洪石說(shuō)：“房?jī)r(jià)根本不可能低于樓面價(jià)�！狈駝t，房地產(chǎn)公司干脆不參加競(jìng)拍。4月27日北京市房山區(qū)首塊限價(jià)房地塊流拍就是一個(gè)例子。
后續(xù)政策不跟進(jìn)，房市“高燒”必將強(qiáng)勢(shì)反彈
提高二套房首付比例、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍等調(diào)控房市“組合拳”，重點(diǎn)打擊炒房投機(jī)。但不可忽視的是把真正的購(gòu)房群體擋在了門(mén)外。有網(wǎng)友稱，房市新政只在“打劫”白領(lǐng)。
張洪石說(shuō)，公務(wù)員從來(lái)不需要購(gòu)買(mǎi)商品房，即使買(mǎi)也是為了投資或增值。因?yàn)樗麄冊(cè)诟鞔蟛课�、機(jī)關(guān)有價(jià)格更優(yōu)惠的集資建房或變相的福利分房；教師等事業(yè)單位也基本上不要買(mǎi)商品房；低收入群體去買(mǎi)限價(jià)房、廉租房。只有收入在中等偏上水平的白領(lǐng)才是京城購(gòu)買(mǎi)商品房的主體。
即使北京大規(guī)模增加土地供給，提供充足市場(chǎng)供應(yīng)量，從項(xiàng)目規(guī)劃到建好樓盤(pán)賣(mài)房至少需要兩年時(shí)間。如果京城每年新增十萬(wàn)套保障性住房供應(yīng)，房市價(jià)格將應(yīng)聲而落。不過(guò)上述前提條件暫時(shí)都還不存在，再加上地方政府也缺乏主動(dòng)降低房?jī)r(jià)的動(dòng)力，因此目前房市新政主要以抑制需求為主、穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主。
一方面，房市的剛性需求被打壓住了，但這些需求五年、十年之后同樣客觀存在。另一方面，社會(huì)面臨通貨膨脹壓力，老百姓不愿意存錢(qián)，手中的錢(qián)缺少保值、增值手段，不排除以游資的形式進(jìn)入房市投機(jī)謀利。
張洪石說(shuō)，北京房市已經(jīng)處于“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策，沒(méi)有從根本上解決土地財(cái)政、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上漲、市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足等關(guān)鍵性問(wèn)題，“房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)"報(bào)復(fù)性"上漲�！�
他說(shuō)，較之國(guó)外土地私有化，貨幣發(fā)行需經(jīng)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)的體制，中國(guó)政府一手管土地，一手管貨幣發(fā)行的體制更有利于控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只要降溫措施控制得力，房市不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)現(xiàn)象。
采訪中，不少專家建議，國(guó)家在加大土地供應(yīng)量的同時(shí)，利用稅收杠桿，把土地出讓收入的80％劃歸中央政府，就可以讓地方政府失去賣(mài)地的沖動(dòng)。為了彌補(bǔ)地方財(cái)政收入不足，國(guó)家可以把高科技、節(jié)能減排、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)的稅收劃給地方政府，以此鼓勵(lì)地方政府做實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是一心去經(jīng)營(yíng)城市，從而讓房市回歸理性。
