按照申萬一級行業(yè)135家上市房企公布的中報顯示,其有息負債率算術(shù)平均值達到22.5%,比一季度的22.87%有所降低,但已經(jīng)超過08年度21.89%的水平,這說明目前地產(chǎn)公司的借貸資金壓力仍在高位,我們從有息債務(wù)/權(quán)益、銷售現(xiàn)金/營業(yè)收入、經(jīng)營現(xiàn)金流/負債三個指標(biāo)分析來看,目前房企的資金壓力已經(jīng)非常明顯,凈債務(wù)總量的攀升將進一步削弱房企在未來價格制定方面的主導(dǎo)權(quán)。
有息債務(wù)大幅提升
按照申萬地產(chǎn)一級行業(yè),今年中報135家房企有息債務(wù)/權(quán)益為1.16,比今年一季的1.07提升了11.25%,具體來看,二三線地產(chǎn)公司絕對額最大,為1.32,龍頭地產(chǎn)股較小為1.26,比一季度提升了近3%,而二三線地產(chǎn)股提升了近12%。細分來看,截至中報,上市房企共計有息債務(wù)4426億元,比一季度增長了379億元,而權(quán)益比一季度減少了28億元,龐大的銀行貸款正成為拖累房企資產(chǎn)負債狀況的殺手锏。
截至中報披露日,上市房企的財務(wù)杠桿比率加權(quán)平均值為1.4,比一季度的1.31有了進一步提升,相對于08年同期的0.85,提升也很明顯,杠桿比率的提高說明房企的資金壓力正在加大,從現(xiàn)金/流動資產(chǎn)的狀況看,今年中報為0.37,跟今年一季度持平,房企手頭的現(xiàn)金狀況并不充裕。
資金緊張的直接表現(xiàn)就是開發(fā)資金流的變化,我們從經(jīng)營現(xiàn)金流與負債比看,這一數(shù)值在今年中報時已變?yōu)?0.0938,比一季度的-0.0536又有所惡化,而08年度市場最壞的時候,這一指標(biāo)也為-0.0727,很多企業(yè)經(jīng)營資金都為負值,由于對預(yù)收款的強化管理,未來企業(yè)對這部分資金轉(zhuǎn)為開發(fā)資金的可能性更小,可以預(yù)見,在從嚴(yán)政策基調(diào)持續(xù)的假設(shè)下,未來房企的經(jīng)營現(xiàn)金流惡化的態(tài)勢將更為明顯。
銷售收入改善公司業(yè)績
雖然從嚴(yán)的信貸政策使房企緊張的感受正在明顯,但上半年房價的飆升使得銷售收入大漲做實了業(yè)績,從銷售現(xiàn)金/營業(yè)收入看,今年中期,申萬地產(chǎn)行業(yè)為130.53,比一季度的130.7有所下降,同去年年報比下降幅度達14%,雖然有房價的支撐,但高房價抑制的縮量已經(jīng)開始對地產(chǎn)公司的銷售現(xiàn)金形成了拖動。細分來看,龍頭地產(chǎn)商、一線城市地產(chǎn)商、二三線地產(chǎn)商分別為135.59、139.54和122.25,我們認為,一線城市地產(chǎn)商更好的收益于房價上漲的好處,雖然成交在不斷萎靡,但以價補量使得這些企業(yè)的銷售收入增長大幅提升,而上半年中小城市的房價漲幅小于一線城市,二三線地產(chǎn)商的銷售額不及一線地產(chǎn)商,這些城市的縮量已對業(yè)務(wù)集中的中小開發(fā)商造成了資金快速回流的負面作用。
中報披露的現(xiàn)金流狀況已顯示出上市房企的資金壓力正在加大,不過08年資金鏈幾近斷裂的情況比還是要好得多,雖然未來的成交還有不確定性,不過從近期成交數(shù)據(jù)看,一線城市周成交再次突破100萬平米,主要城市成交面積連續(xù)兩周大幅反彈,我們認為,如果這種成交能夠放大,那么下半年房企的銷售收入可能轉(zhuǎn)向以量補價,畢竟,經(jīng)過4個多月的調(diào)整,低迷的成交需要市場回歸理性,不過量的提升可能會加劇房價隨之而動的風(fēng)險,從而引發(fā)進一步嚴(yán)厲的調(diào)控,從而對全年公司業(yè)績形成負面影響,從另一面看,如果目前的成交只是暫時的,隨后的成交繼續(xù)低迷,房價堅持盤整,則房企的有息負債和經(jīng)營現(xiàn)金會進一步惡化,屆時不排除部分資金實力較差的開發(fā)商大幅全面降價,市場可能帶來新的調(diào)整。