近日,央視報道稱“國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商欠繳土地增值稅達3.8萬億元”,引起一些地產(chǎn)企業(yè)反駁。國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人隨后表示,該報道對土地增值稅欠稅巨額的推算方法不正確,對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。這一話題的討論并未就此結(jié)束,許多經(jīng)濟學者、稅務(wù)官員及房地產(chǎn)開發(fā)商參與其中,引起社會廣泛熱議。
土地增值稅實際上是一種反房地產(chǎn)暴利稅,是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人,有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入,扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分,要按一定比例向國家繳納的一種稅費。根據(jù)土地增值稅條例和細則規(guī)定,目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行銷售時預(yù)征、項目終了時清算、多退少補的制度。在項目竣工結(jié)算前由于涉及的成本確定等原因,無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以實行預(yù)征。預(yù)征一般按照銷售收入的一定比例征收,預(yù)征率由省級稅務(wù)機關(guān)按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。
土地增值稅引發(fā)了此次風波,主要源于該稅種先預(yù)征、后清算的征收方式和特點。首先,作為納稅人一方,由于土地增值稅與房企的毛利率直接相關(guān),因此房企會通過各種方式避稅。例如,房企通過提高項目工程建筑安裝成本、虛列公共配套設(shè)施支出、擴大開發(fā)項目成本費用等方式避稅,以及通過拖延清算時間遞延納稅,或者未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅等現(xiàn)象比較普遍。甚至有些房企會故意留一些尾房,拖延清算土地增值稅的進度,使開發(fā)商獲得所謂“合理”緩繳的空間。從征稅人一方來看,由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復雜,土地增值稅稅制設(shè)計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況,稅收征管難度大,并容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。
自2007年以來,國稅總局先后8次發(fā)文,要求嚴格征管土地增值稅,各地稅務(wù)部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。不言而喻,國稅總局和地方稅務(wù)部門屢次發(fā)文催繳,也從側(cè)面印證了土地增值稅漏繳、欠繳現(xiàn)象客觀存在和程度之重。這也就催生了如下現(xiàn)象:近年來,隨著稅務(wù)部門加大征收和清繳力度,土地增值稅大幅度增長,2007年和2010年的增幅甚至超過了70%。
按照上述邏輯,媒體相關(guān)報道并非全無道理。土地增值稅的應(yīng)繳未繳絕不能視為已經(jīng)繳納,在沒有完稅前被稱為“欠稅”也未嘗不可,只是現(xiàn)行土地增值稅的征管方式給了房地產(chǎn)商一個遞延繳納的機會。但欠稅還是欠稅,應(yīng)繳未繳還是“欠”。
事實上,征收土地增值稅的目的,就是要加強國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,抑制開發(fā)商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為,壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,抑制房價過快增長。但從現(xiàn)實來看,這部分已經(jīng)包含在消費者購房款中的土地增值稅卻沒有完全征收到位,致使本該成為抑制房價的重要杠桿,不僅沒有起到預(yù)期的作用,甚至讓房企有了更充足的資金進行炒地囤地。對此,我們決不能漠視,必須通過加強征管結(jié)合房地產(chǎn)稅改革予以解決。
從近期來看,治理措施重在加強土地增值稅征管。首先要加強土地增值稅政策的宣傳,做好政策解讀工作;二是加強調(diào)查研究,及時處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問題,進一步完善土地增值稅政策;三是進一步加大督導檢查力度,對土地增值稅進行全面、深入、徹底的清算和清繳,實現(xiàn)應(yīng)收盡收。同時,要切實加強土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設(shè),堅持信息管稅,嚴控核定征收,防止稅收流失。
從中長期來看,治本之策在于加快推進房地產(chǎn)稅改革。在全面深化改革的新階段,加快推進房地產(chǎn)稅改革不僅可以化解土地增值稅的亂象與紛爭,而且有利于調(diào)節(jié)土地和房屋資源的配置,降低房地產(chǎn)囤積和空置。