調(diào)控新政不會(huì)使樓市下行 解決高房?jī)r(jià)是長(zhǎng)期過(guò)程

　　2009年底，中央密集出臺(tái)了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在加強(qiáng)和改善市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。筆者認(rèn)為，平抑高房?jī)r(jià)的過(guò)程可能不像表面看到的那樣簡(jiǎn)單，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此需要有一個(gè)承受持續(xù)高房?jī)r(jià)的預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)型

　　首先，雖然2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是靠政府投資拉動(dòng)，但今后房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國(guó)以投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的核心，且短期內(nèi)難以改變。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動(dòng)了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，且在其資金循環(huán)中有超過(guò)50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。可以說(shuō)，只要有這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式存在，房?jī)r(jià)就必然有不斷向上的牽引力。

　　其次，當(dāng)前高房?jī)r(jià)也有很大一部分是來(lái)自銀行信貸資金的支撐，這部分是形成房地產(chǎn)泡沫最直接的推動(dòng)力。但覆水難收，大量已經(jīng)進(jìn)入高價(jià)樓市的銀行貸款也需要高房?jī)r(jià)的“安全”支撐，否則，經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　第三，我們正面臨世界性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時(shí)，除了投資房地產(chǎn)以帶動(dòng)諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能做什么呢？雖然這是以大量自然資源的耗費(fèi)為代價(jià)的“粗放型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，但在沒(méi)有一個(gè)更好的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是“硬道理”。

　　因此，縱使房?jī)r(jià)高企，但囿于內(nèi)在動(dòng)力和現(xiàn)實(shí)環(huán)境，地方政府也沒(méi)有動(dòng)力壓制房?jī)r(jià)。其實(shí)，如果政府真正想限制投資與投機(jī)性購(gòu)房，一道行政命令就可以了：因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的特殊性，禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購(gòu)房行為！但是，政府不會(huì)這么做。正是因?yàn)槟壳案叻績(jī)r(jià)“擠出”了大多數(shù)普通購(gòu)房者，政府才更需要投資者走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而形成“高房?jī)r(jià)(及高房?jī)r(jià)預(yù)期)→擠出普通購(gòu)房者、吸引炒房者→房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲→進(jìn)一步擠出普通購(gòu)房者、吸引炒房者”的高房?jī)r(jià)自我強(qiáng)化機(jī)制。地方政府正是通過(guò)房地產(chǎn)及其高房?jī)r(jià)，將大量居民財(cái)富轉(zhuǎn)化為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資，這就是問(wèn)題的根本所在。

　　區(qū)域發(fā)展不平衡將長(zhǎng)期存在

　　在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來(lái)的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界，必然會(huì)形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對(duì)無(wú)限性矛盾，這種矛盾決定了未來(lái)大中城市房?jī)r(jià)將仍然呈上升趨勢(shì)。

　　此外，居民素質(zhì)的普遍提高(其中一個(gè)最重要的群體是每年五六百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生)，對(duì)大中城市的房?jī)r(jià)形成巨大推力。雖然國(guó)家對(duì)大學(xué)畢業(yè)生到西部、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶持和幫助，但區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

　　居民購(gòu)房意識(shí)不會(huì)輕易改變

　　筆者認(rèn)為，除了加強(qiáng)保障房建設(shè)，發(fā)展租房市場(chǎng)是當(dāng)前高房?jī)r(jià)下又一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。發(fā)展租房市場(chǎng)不僅可以推遲居民初次購(gòu)房時(shí)間，緩解“剛性”需求壓力，更能充分利用現(xiàn)有住房資源，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在較為完善的租房市場(chǎng)，即使房?jī)r(jià)-收入比不高，很多居民還是愿意通過(guò)租房解決安居問(wèn)題。

　　但在我國(guó)的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念下，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購(gòu)買(mǎi)的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來(lái)預(yù)期收入，成為“房奴”，背負(fù)著經(jīng)濟(jì)和心理的雙重壓力�？v使政府著力發(fā)展租房市場(chǎng)，向保護(hù)租戶的利益傾斜，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識(shí)短期內(nèi)難以改變。正是因?yàn)檫@么多的購(gòu)房“外援團(tuán)”，支撐了中國(guó)高房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)，可以肯定，這種社會(huì)心理和市場(chǎng)行為仍將長(zhǎng)期存在。

　　最后，經(jīng)濟(jì)的根本好轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實(shí)施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用，房?jī)r(jià)上漲有了另一個(gè)內(nèi)驅(qū)力。

　　因此，筆者相信，一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施不會(huì)真正打壓房地產(chǎn)業(yè)，也不會(huì)改變行業(yè)向上的趨勢(shì)。不要指望房?jī)r(jià)在短期內(nèi)會(huì)有所反轉(zhuǎn)，高房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍然是社會(huì)的焦點(diǎn)話題，解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。（北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心 宣宇）

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